时辰：2023-10-27 11:03:36
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在利润率遍布趋同确现今社会，降落本钱很较着是企业对峙协作上风的一大宝贝。而税务规画使命的本色是指征税企业在遵守我国税法的相干划定（含税收法令、律例和国度相干税收划定）底子上，以不触及税收法令律例边界的底子上，经由进程对企业的投融资、运营操持等勾当停止公道的阐发和决议打算，充实操纵国度有关税收优惠政策，从差别征税打算当挑选最优打算，躲避征税危险，完成税负最小化，从而使企业到达利润最大化这一运营方针。
2015年跟着天下两会落幕，房地产行业再次成为首要话题之一，房地产行业与微观经济慎密亲密相干。国度在政策上加大了对房地产企业的微观调控力度，使得房地产企业的成长环境日益庞杂，在短时辰内限定了其经济效益的增添。跟着我国税收轨制的慢慢完美，国际学者和专家近几年起头了税务规画方面的研讨，停止到今朝，已出书良多触及房地产行业税务规画方面的的著述及专论，取得了必然成就。
三、房地产企业税务规画的可行性
第一，当局鼓动勉励房地产企业睁开税务规画。一方面房地产企业经由进程税务规画的体例在必然水平上可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许进步征税企业征税的自动性；同时正当的税务规画也躲避了偷税漏税等遵法行动；别的一方面临企业而言，有用的税务规画请求企业涉税职员具备较高的财政操持水平，可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许进步企业本钱的有用设置装备摆设，优化财产布局。
第二，我国的税收环境慢慢国际化。我国自插手WTO以来，市场经济慢慢与国际接轨，征税企业在依法征税的底子上，不时进修与鉴戒外洋税收法令律例。在国际化的税收背景下，为房地产企业充实有用操纵列国各项税收优惠政策，实行税务规画供给了自在阐扬的平台。
第三，跟着古代市场经济的日益庞杂，相干税收法令律例具备必然的滞后性和缺点性，这为房地产企业正当的税务规画供给自在阐扬的泥土。
四、房地产企业首要税种规画体例
房地产企业在运营进程中，前期投资金额很高，并且运营周期长，欠债比例较大，资金回笼速率慢；除此之外，房地产企业开辟运营停业日益庞杂，企业除地盘、衡宇的开辟之外，还要扶植响应的底子和大众配套举措体例，运营停业涵盖了征地、拆迁、勘察、设想、扶植、发卖到售后办事等一系列关头，固然各个关头都会牵涉到涉税事件。此中在扶植关头会触及交纳耕地占用税、停业税及其附税；发卖关头，须要交纳停业税、附税和可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许还会触及印花税等等。
我国房地产企业在运营进程中触及的税种比拟多，停止税务规画的税种首要有4种：停业税、地盘增值税、房产税、企业所得税。税率通俗为停业税通俗为5%（此中修建业为3%）；地盘增值税是四级超率累进税率从30%至60%；房产税税率为1.2%和12%两种比例税率；企业所得税为25%等等。
（一）停业税
房地产企业在运营进程的差别关头所触及停业税税率和计税按照会有差别，这块首要是操纵两种体例：一是操纵停业税的差别税率停止税务规画，二是操纵停业税的计税按照停止税务规画：
1.停业税税率差别――不动产发卖和装修分手。按照《停业税暂行条例》及《停业税暂行条例实行细则》的划定，房地产企业为衡宇及修建物装修从而取得的价款，需遵守“停业税-修建业”交纳3%的停业税。
例1：此后大多房地产企业在发卖平装商品房时，收到的全数价款中包罗因供给装修办事的用度，在计较停业税应征税额时，这局部装修价款会作为价外用度计入到停业额中，按照“停业税――发卖不动产”5%的税率依此征税，因此没法合用“停业税―修建业”3%的停业税税率征税。因此，房地产企业在发卖平装商品房时倡议接纳商品房发卖与供给装修办事彼此分手的体例，也便是说企业在发卖毛坯房时，与客户零丁核算装修办事用度，即同客户一方面签定不动产装修和不动产发卖两份条约。换言之衡宇的发卖价款按照“停业税―发卖不动产”税目税率5%计征停业税，而房地产企业供给的装修价款将按照“停业税―修建业”税目3%计征停业税，终究房地产企业节俭2%的应征税额。
例2：房地产企业大多与与其余修建单元一起开辟，也便是“分包”给其余修建公司，按照《停业税暂行条例》及《停业税暂行条例实行细则》的划定，房地产企业作为发包人将以其取得的全数价款和价外用度扣除其收入给其余承包单元的分包款后的余额为停业额。若是承包修建单元仅仅是担任修建工程的构造和调和事件，对承包方将按照“停业税―办事业”这一税目5%税率征税；可是若是修建单元承包修建装置功课，不论其是不是是有到场施工，都应按照“停业税―修建业”这一税目3%税率征税。因此房地产企业作为发包方与修建单元在协作开辟进程中，需签定修建装置使命条约，按照“停业税―修建业”3%税率计税，节俭2%的应征税额。
2.停业税计税按照差别――降落价外用度。按照《停业税暂行条例》及《停业税暂行条例实行细则》的划定，停业税的计税按照是停业额，停业额便是全数价款加上价外用度。房地产企业可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许接纳正当手腕降落企业本身价外用度方面已到达加重税负的成果。
比方：大多房地产企业在发卖不动产时，在收取全数价款时大多连带收取一局部其余用度，比方：采暖费、物业费、水和电的初装费、底子设置的配套用度等等，按照划定这局部用度全数作为价外用度一并收取停业税。因此房地产企业可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许在衡宇发卖之前，自行开立一家物业公司，以该物业公司来处置和收取这一局部价外用度，因此代收的这局部用度不再划归到该房地产企业的相干价外用度，从而降落房地产企业税负。
（二）地盘增值税
1.分手有关运营收入，降落地盘增值率。比方：某房地产企业出卖一栋衡宇，总售价为1000万元，停止了简略装修和必备的底子实行装置。按照划定，该房地产企业许可扣除400万元的用度，也便是说该笔生意中完成的衡宇增值额为600万元。在此关头中该房地产企业该当交纳地盘增值税。按照划定地盘增税应征税额是完成的增值额除以许可扣除名方针金额的比率，按照超率累进税率，找到相合用的税率累进计较征收。换句话说，增值率越高，按照超率累进税率体例所操纵的税率层次越高，天然交纳的税款也是逐级累加的。经由进程计较该房地产企业地盘增值率为：400/600*100%=150%。按照《地盘增值税暂行条例实行细则》划定，合用的税率档为50%，速算扣除数为15%。因此在此关头该当交纳增值税税额为：600*50%-400*15%=240（万元）。
若是该房地产企业将该衡宇的出卖与客户别离签定两个条约，也便是一个是衡宇生意条约，别的一个是衡宇装修条约。前者不包罗装修用度，条约总金额为700万元，可许可扣除名目用度为300万元；后者条约金额为300万元，许可名目扣除用度100万元。前者的地盘增值率为：400/300*100%=133%。应交纳的地盘增值税应征税额为：400*50%-300*15%=155（万元）。
因此，经由进程上例阐发，经由进程将运营收入分隔计较，是房地产企业完成少征税的关头。分手运营收入削减地盘增值额，使得房地产企业税收承当削减85万元（240-155=85万元）的税额。
2.巧用扣除用度扣除名目，降落地盘增值率。房地产企业可经由进程增添可许可扣除名目金额这类路子以到达降落地盘增值率或增值额，也是房地产企业完成少征税的又一关头体例。
比方：某房地产企业开辟一处衡宇，收入800万元取得地盘操纵权，破费1400万元用于地盘开辟和配套必备举措体例的装置，在公司的财政账上财政用度中针对该房地产名目摊派的利钱收入为200万元，不跨越当期贸易银行同期同类存款利率。对是不是是供给金融机构证实，公司财政职员发明，不供给可供扣除名目用度为：（800+1400）*10%=220万元；若是供给证实，可供扣除名目用度的最高额为200+（800+1400）*5%=310万元。
因此，经由进程上例阐发，房地产企业供给金融机构证实是明智挑选，增添可许可扣除名目金额，以加重税负。
3.操纵税收优惠政策中20%这一临界点停止税务规画。按照《地盘增值税暂行条例实行细则》第十一条划定，征税人制作通俗规范室第出卖，增值额未跨越本细则第七条扣除名目金额之和的20%是可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许免征地盘增值税；可是若是增值额跨越扣除名目金额之和20%的，应就其全数增值额按划定计税。房地产企业可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许充实操纵这20%的临界点停止税务规画，关头点便是房地产企业在制作通俗规范室第出卖时，将地盘增值率节制在20%以内，取得免税报酬。
（三）企业所得税
1.房地产企业可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许公道提早衡宇产权转移时辰。按照税法相干划定，房地产企业在发卖衡宇时，只需当衡宇的十足权权属干系发生变革时，企业才确认发卖收入的完成，此时辰为征税义务发生时辰点。以是，房地产企业可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许经由进程公道正当得当推延房衡宇十足权等权属干系转移时辰，提早房产证的操持，以此推延确认发卖收入完成时辰点，提早交纳企业所得税的时辰，减缓房地产企业在资金严峻环境下的征税承当。
2.房地产企业可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许公道提早发卖本钱终究确认时辰。按照税法相干划定，房地产企业在出产运营进程中，凡是会发生衡宇十足权等权属干系变革已操持，企业的发卖收入已完成，但现实上却另有一些底子等配套工程还未终究完整操持落成结算等手续的环境，由此组成房地产企业没法精确地确认和核算房地产名方针终究本钱、用度或丧失。因此，房地产企业的财政操持职员可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许经由进程公道提早衡宇发卖本钱的终究确认时辰，延缓交纳企业所得税的时辰，减缓房地产企业在资金严峻环境下的征税承当，完成企业益处最大化。
（四）房产税
1.房地产企业的自用衡宇的房产税以房产余值计税，房产余值是房产原值一次减除10%～30%后的余值，扣除比例由本地省、自治区、直辖市公民当局决议。房产原值指在管帐核算账簿上“牢固资产”账户上记录的衡宇原价，该原值包罗与衡宇不可朋分的各类隶属装备或通俗不零丁计价的配套举措体例。也便是说，自用衡宇的房产原值与企业应纳房产税税额成反比例干系，房产原值越大，扣除比例必然的环境下，房产税税额越高。以是，房产税税务规画的关头便是公道过度地降落房产原值，房地产企业的财政操持职员可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许将能与衡宇主体分隔开的修建局局部手进来，零丁确认其价钱，不作为房产原值的核算规模，以到达房产税的征税规画。
要阐发我国房地产企业税务规画的几多题目，起首得体味一个观点――税务规画，税务规画，是征税人在国度税收法令划定许可规模内，经由进程对投资、运营、核算等一系列经济勾当的事先支配，以充实操纵税收律例所供给的包罗减免税在内的十足税收优惠政策和操纵税收律例所许可的手艺差别，从而到达尽可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许降落税收承当或递延交征税款的方针，以使征税人取得最大的经济益处。[2]由于我国税法系统还处在完美阶段，局部房地产企业为了本身短时辰内的经济操纵，以身涉法，偷税漏税题目严峻。在我国房地产企业的本钱中，税收本钱比重较大。在房地产开辟企业开辟名方针关头浩繁中，拿地、拆迁、设想、土建、推销、装修、资金、营销、物业操持等等经济行动无不触及到交税，税收规画的空间庞杂。因此，局部房地产企业便打起了税收的主张，在企业税务规画进程中钻法令的空子避税者有之，大都房地产企业乃至在以上各关头中呈现了逃税漏税的景象。
除逃税漏税之外，危险税务规画危险题目也不容藐视。由于市场、国度政策等一系列身分的影响，税务规画危险系数颇高，而我国房地产企业相干提防危险的系统体例并不完美，在碰到危险时，良多的房地产企业不能实时接纳有用体例来节制。笔者查询拜访了多家房地产企业，总结出其危险大抵有一下几种，一是财政危险。尽人皆知，房地产企业和资金有着千头万绪的接洽，企业所停止的每项经济勾当都须要对资金停止公道的掌控。在我国，房地产企业的资金大多来历于银行系统，企业融资越大，税务规画的空间也就越大。但税务规画在给企业带来庞杂的经济益处的同时，也使企业面临着不小的财政危险。二是政策危险，近十来年来，我国房地产企业飞速成长，其在公民经济中所占的比重一日千里，但由于我国市场经济起步较晚，法令系统还不健全，与房地产有关的详细的规范性文件较少，这就使得局部房地产企业在税务规画进程中组成很大的危险。三是行业外部的危险。受房地产企业庞杂经济益处的引诱，良多企业把目光转到了房地产企业，有些企业不惜血本投资房地产行业，但投资房地产，危险与经济益处并存，并且房地产行业比拟别的行业更庞杂，若是不公道的税务打算，就会给企业带来庞杂的危险。除此之外，税收规画系统的不完美也是我国房地产企业亟待处置的题目。由于房地产企业税负数额庞杂，以是，颠末税务规画省上去的钱绝非小数目。但若何省这笔钱，却成了各房地产企业的坚苦。
接上去，笔者将接洽案例，阐发房地产税务规画的相干准绳，以期处置以上题目。
二、房地产开辟企业税务规画的相干准绳
（一）正当性准绳
正当是税务规画最根基的准绳，房地产企业只需在保障所运营的名目、规画打算正当的环境下，才能取得国度税务主管局部核准，不然再能增进企业成长的名目打算都不必然能实行，即使实行了也会遭到响应的赏罚。影响全数企业的抽象。正当性首要表此刻以下几个方面：一是充实操纵法令鼓动勉励的税务规画，其次是得当寻觅法令听任的规画，三是谨严挑选法令盲区的规画。各房地产企业必然要放弃幸运心思，严酷遵守国度的税法行事，量力而为。在遵守法令的同时也掩护的本身的益处。
（二）规画要斟酌综合性准绳
综合性准绳是指在停止某一税种的税务规画时，要综合斟酌各类环境，以求全体税负最轻、持久税负最轻。以下案例将申明这一点。
现有一A公司有300万的闲置资金，但愿与某房地产开辟公司B停止协作，以下有两种体例供A公司，第一种是间接将300万作为出资与B公司停止协作开辟房产；第二种是接纳投资入股体例到场房产开辟。假定A公司在1年此后半途插手该房产开辟名目，经与B公司协商，分得现金60万。在第一种体例下，60万收入按税法划定作为名目收入分利。由于A公司出资金，其收入不摊派任何本钱，在公司分得60万元时，相称于公司将协作开辟的房产中属于本身的局部让渡给B公司，让渡价钱为360万元。让渡收入须要交纳不动产发卖的停业税及附加、企业所得税。此中停业税及附加为19.8万元，企业所得税13.27万元，税后收入为26.93万元。在第二种环境下，房产落成发卖后分回股利60万元。由于A、B两个公司的税率不异，公司60万税后利润不须要补税，即A公司所获经济益处为60万元。
咱们不丢脸出以上两各类投资体例第二种税负比拟第一种体例要轻良多。
（三）规画要斟酌危险均衡准绳
一、房地产企业的税收近况
房地财产是公民经济的支柱财产之一，也是国度财政收入的首要来历。房地产作为一项不动产，价钱高贵这是不言而喻的，此中，大批房地发生意涉税金额多，税收承当重，也令良多房地产企业感应了行业压力。按照我国税法的划定，房地产企业在开辟、制作、发卖等全数运营周期内触及的税种首要有停业税、耕地占用税、城镇地盘操纵税、都会掩护扶植税、企业所得税、地盘增值税、房产税、契税、印花税和教导费附加等。因此对开辟商而言，与其在发卖告白上宣扬诸如“上风下水”“海景房”等倒不如经由进程正当公道的体例加重税负，降落房价加倍实惠和首要，在这此中税务规画起着无足轻重的感化，而房地产企业触及的税种多，各类税收政策及优惠纷纷庞杂，也为企业停止税务规画供给了广漠的空间。
二、税务规画的涵义及其对房地产企业的意义
税务规画是指在征税行动发生之前，在不违背法令、律例的前提下，经由进程对征税主体的运营勾当或投资行动等涉税事变做出的事先支配，以到达少缴税或递延征税方针的一系列运营勾当。房地产企业税务规画包罗避税、节税、转税等多方面的内容，并且具备正当性、规画性、方针性、多维性和专业性等特色。税务规画对房地产企业具备以下意义：
（一）有益于进步企业财政操持水平，增强企业协作力
税务规画作为房地产企业理财的一个规模，从环绕资金勾当睁开，促使企业一丝不苟、节俭收入，同时规范企业的本钱核算和财政操持。
（二）有助于企业财政操持方针的完成，进步综合收益
作为以营利为方针的房地产企业，寻求利润是房地产企业财政操持的方针。房地产企业增添利润的体例有两种：一是进步效益；二是加重税负。在投资必然的环境下，经由进程税务规画来节税，在有形中就增添了企业的综合收益。
三、房地产企业首要税种的规画
（一）停业税的规画
房地产企业触及的停业税税目有修建业、办事业、发卖不动产和让渡有形资产。针对停业税的计较体例，咱们可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许从停业额和税率两方面动手斟酌。
1.从停业额方面停止税务规画
按照税法划定，停业税的计税按照是停业额，停业额为供给应税劳务、让渡有形资产和发卖不动产向对方收取的全数价款和价外用度。价外用度包罗收取的补贴、基金、集资费、延期付款利钱、代收金钱及其余性子的价外免费。同时，停业税暂行条例又划定，物业操持公司代有关局部收取船脚、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行动，属于“办事业”税目中的“业”行动，只对其处置此项停业取得的手续费收入征收停业税。这也为房地产开辟企业经由进程节制价外用度停止停业税规画供给了可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许。房地产开辟企业在发卖衡宇的同时，便可将代收水电初装费、燃(煤)气费、维修基金等各类配套举措体例费从发卖额平分手，可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许经由进程特地成立物业公司或是暂缓收取其余用度等体例，将这局部价外用度分手出来，如许其代收金钱就不属于税法划定的“价外用度”，延期免费也不影响其收入，从而到达停业税税务规画的方针。
2.从税率差别方面停止税务规画
按照税法划定，发卖衡宇等不动产合用5%的税率，而衡宇装修、装潢合用3%的税率，相差的2%的税额对衡宇这类大批商品而言可不是个小数目。企业可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许将衡宇售价和衡宇装修价款分隔核算，并别离与购房者签定两份条约，一份是衡宇发卖条约，别的一份是衡宇装修条约。在总收入稳定的环境下，就衡宇发卖价款交纳5%的停业税，就增值额交纳地盘增值税；装修价款属于劳务收入，只需按修建业3%的税率计证停业税，不需交纳地盘增值税。同时也可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许削减购房者应交纳的契税，从而完成停业税的税务规画。
（二）地盘增值税的规画
地盘增值税的计较公式为：应征税额=增值额×税率-扣除名目金额×速算扣除系数。针对该公式可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许斟酌从以下方面停止税务规画。
1.从降落增值额方面停止税务规画
我国地盘增值税实行四级超率累进税率，增值额的进步会间接激发税额的大幅度下跌，因此在扣除名目金额必然的环境下，得当降落售价，则在必然水平上把本应上缴税务的局部返还给了破费者。在这个进程中开辟商的益处不太大的丧失，同时也让破费者取得了实惠。
2.从增添扣除名目金额方面停止税务规画
计较地盘增值税时许可扣除的名目包罗取得地盘操纵权收入的金额、房地产开辟本钱、房地产开辟用度、让渡房地产许可扣除的税金和加计20%扣除。此中在开辟用度中停止税务规画的空间比拟大。房地产企业可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许挑选得当的利钱扣除规范计较开辟用度。税法划定利钱收入凡可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许按让渡房地产名目计较摊派并能供给金融机构证实的，许可据实扣除，但最高不得跨越按贸易银行同类同期存款利率计较的金额。其余房地产开辟用度，按取得地盘操纵权所收入的金额和房地产开辟本钱之和的5%以内计较扣除；凡不能按让渡房地产开辟名目计较摊派利钱收入或不能供给金融机构证实的，房地产开辟用度按取得地盘操纵权所收入的金额与房地产开辟本钱之和的10%以内计较扣除。房地产企业据此可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许挑选：若是企业估计利钱用度较高，开辟房地产名目首要依托欠债筹资，利钱用度所占比例较高，则可计较摊派的利钱并供给金融机构证实，据实扣除；反之，首要依托权力本钱筹资，估计利钱用度较少，则可不计较应摊派的利钱，如许可以或许或许或许或许或许或许或许或良多扣除房地产开辟用度，从而到达节税的方针，完成收益最大化。
3.从税收优惠方面停止税务规画
（1）按照我国《地盘增值税暂行条例》划定，房地产开辟企业制作通俗规范室第发卖，增值额未跨越扣除名目金额20%的，免征地盘增值税。若是增值额跨越扣除名目金额20%的，应就其全数增值额按划定计税。同时税法还划定对征税人既制作通俗规范室第又搞其余房地产开辟的，应别离核算增值额。不别离核算增值额或不能精确核算增值额的，其制作的通俗规范室第不能合用这一免税划定。按照以上划定，房地产企业可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许斟酌，在扶植高级室第的同时另行制作一批通俗中高档室第，节制好楼房的容积率、面积和价钱，得当的操纵好这一税收优惠政策，在管帐核算中应将通俗规范室第和其余房产分隔核算，并且该当经由进程调剂通俗规范室第的发卖收入或调剂扣除名方针金额，使得通俗规范室第的增值率节制在20%以内，以取得免税优惠。
（2）接纳协作建房体例停止税务规画。按照税法划定，对一方出地，一方出资金，两边协作建房，建成后按比例分派的，暂免征收地盘增值税。房地产开辟企业也可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许很好地操纵该项政策。比方某房地产开辟企业购得一块地盘的操纵权筹办修建室第房，可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许经由进程预收买房者资金的体例，如许在内容上是定向建房，在情势上就合适了一方出地盘，一方出资金的前提。通俗环境下，一幢住房中地价款所占比例该当比拟小，如许房地产开辟企业分得的商品房就较少，大局部由出资金的购房者分得。如许，在该房地产开辟企业出卖残剩局部商品房前，各方都不必交纳地盘增值税，而只需在房地产开辟企业让渡属于本身的那局部住房时才交纳地盘增值税，应交纳的地盘增值税额天然降落。
（3）接纳代建房体例停止税务规画。代建房望文生义即开辟商朝客户停止房地产的开辟扶植，完成后向客户收取必然的代建用度的环境。对开辟商而言，虽取得了收入，但不发生房地产权属的转移，仅仅是供给了修建业劳务，并收取的劳务收入，天然不属于地盘增值税的征税规模。代建房不失为一种税务规画的切入点。
（三）企业所得税的规画
企业所得税作为大大都经济构造面临的税种，因其税率高、征收面广而成为经济构造的首要税负，房地产开辟企业也无一破例的要面临这一税种。企业所得税的税务规画可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许经由进程操纵税收优惠政策停止税务规画，比方挑选有益的行业享用税收减免，挑选有益的注册地享用税收减免，同时由于房地产商品的地域性强，因此房地产开辟企业在停止差别地域投资时另有辨别于其余企业税务规画的空间，即开辟商凡是须要成立名目公司，此时就会晤临成立子公司仍是分公司的挑选。按照《公司法》的划定，子公司是自力法人，而分公司则不是一个自力法人，它们在税收益处方面存在差别。子公司是自力法人，在设立地域被视为征税人，凡是要承当与该地域分的公司一样的周全征税义务；分公司不是自力的法人实体，在设立分公司的地址地域不被视为征税人，只承当无限的征税义务，分公司发生的利润与吃亏要与总公司归并计较。由此，房地产开辟企业可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许综合衡量差别地域的税负和运营预期来肯定名目公司的情势。
四、房地产开辟企业税务规画正视的题目
税务规画是一项综合的财政操持勾当，须要专业税务人士的兼顾睁开，并且要做好每一个细节的打算，不妥税收规画带来的税务危急不容小觑。企业岂但要承当因此组成的补缴税款、加收滞纳金或被处以巨额罚款的成果，另有可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许面临刑事义务，因此在看到税务规画优胜性的同时也应看到它的峻厉性、专业性和危险性。房地产企业在停止税务规画时应正视以下几个题目：
（一）遵守税法法令、律例。房地产企业停止税务规画必须知法、懂法、遵法，不能只靠对税收政策的博古通今，税务规画必须连系企业本身的现实环境，才能到达预期成果。
（二）税务规画要规范化。房地产企业在停止征税规画时要正视规范性规画，千万不可只重投契。要想公道、正本地做好征税规画使命，离不开规范的构造和谨严的规画。
（三）税务规画要对峙多维性的准绳。规画的方针是使得企业全体收益最大化，而不只仅是某个税种的节税，因此，要从全数企业的益处动身，做好税务规画。
（四）进步企业财政操持水安然平静财会职员的停业实质。税务规画是一项综合的财政操持勾当，须要专业水平高的财政职员多方衡量、细心打算，更不是变“节税”为“逃税”。
总之，税务规画不是经由进程虚报本钱、虚报收入，接纳违背我国税收法令律例、政策的手腕体例来偷税、漏税。现实上，税务规画是综合的兼顾各类税种，经由进程接纳多种多样的体例，使其在不违背我国现行税收系统法令规范的前提下，对运营勾当和财政勾当经心支配，知足税法条则所划定的前提，以到达加重税负，进步企业利润的方针。因此，房地产企业该当在前期开辟、扶植和发卖等各个关头贯串税务规画的思惟，让企业和通俗购房者双双受害。
参考文献：
[1]中华公民共和国地盘增值税暂行条例,国务院令,第138号,1993.
1此后环境下的房地产企业税务
一是房地产企业在我国公民经济的成长进程中起着首要的感化，它出产运营关头庞杂，触及较多的税种，并且通俗征税金额比拟大。二是房地产企业的运营停业高出出产和畅通两个关头关头，与之相干的行业较多。三是房地产企业在运营出产进程中须要大批的资金，在扶植名目开辟进程中须要停止普遍融资。资金来历可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许首要归结综合为以下方面：银行假贷、预售房款、股权资金、信任融资等；品种较多且本钱差别的资金来历给税收带来差别水平的影响。四是房地产企业本钱布局庞杂。
因此，按照房地产企业的特色、现实运营运行才能和计谋成长方针，并连系市场环境的改变和成长，对房地产企业全程征税的规画使命是不容轻忽的。
2房地产企业全程征税规画的意义
房地产企业全程征税规画因此不违背我国现行税收系统划定为前提，经由进程税收优惠政策来实行。在全程征税规画进程中，充实操纵我国税法上的税收优惠，降落企业的税负，进步企业的收益；与此同时，不公道的征税规画会加大房地产企业税收的危险。因此，税收规画职员必须具备必然的专业常识水平，对现行国度税收法令及本地的税收划定体味透辟，从而公道、正本地停止征税规画。做好房地产企业的全程征税规画使命，不只可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许为企业降落征税承当，并且可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许晋升房地产企业的资金操纵率；从而使房地产企业取得普遍的经济效益和社会效益，到达房地产企业进步本身焦点协作力的同时又增进我国经济成长的方针。
3房地产企业的全程征税规画使命
31融资阶段征税规画与危险管控
融资阶段是房地产企业开辟的初期阶段。在这个阶段，房地产企业须要大批的资金，资金筹小我例多元化。融资体例首要有银行信贷融资、企业上市融资、金融租赁融资、债券融资及信任融资等，融资体例的差别进而决议了税收承当差别，以是要连系差别的融资体例停止公道的征税规画与危险管控。
第一，融资阶段的征税规画使命。融资阶段的征税规画使命要严酷遵守法令条例，践行“税盾”效应，从底子上削减房地产企业开辟进程中的税务危险。房地产企业在融资前要充实斟酌各融资体例对企业所得税及地盘增值税的影响并请求取得及格的票据。应充实斟酌资金操纵刻日，对利钱停止本钱化。
第二，融资阶段税务危险的躲避使命。起首，房地产企业在操纵欠债筹资的进程中，要阐扬“税盾”效应，节制最优本钱布局，从而降落企业资产欠债率，削减企业的财政危险。其次，严酷遵守自力生意准绳，与母公司或接洽干系企业利钱用度的结算使命要实时，从而提防税务危险的发生。最后，房地产企业在停止假贷的时辰，挑选向正轨金融机构停止筹资。
32开辟扶植阶段的征税规画与危险管控
房地产开辟扶植阶段是房地产企业税收规画使命的焦点。在这一阶段要详细的斟酌房地产企业在扶植关头中的本钱，公道别离和归结本钱用度。在签定条约时，要寄望对方是不是是有实行条约的才能并查对签定条约的职员信息是不是是实在，以避免发生不须要的费事。接管发票时，要查抄发票名目是不是是齐备：征税人的信息与辨认码，备注栏是不是是备注齐备和是不是是加盖了单元发票公用章。遵守相干的管帐准绳和法令规范，进而有用地完成房地产开辟扶植阶段税收的规画使命；使房地产开辟扶植阶段税收规画使命迷信、公道地睁开。
第一，开辟扶植阶段的征税规画使命。房地产企业开辟扶植阶段的征税规画使命是经由进程在扶植进程对扶植名方针设想，对开辟本钱和核算本钱停止结转的规画来实行的。简而言之，便是我国今朝对扶植阶段的征税环境有明白的税法划定，因此要严酷遵守相干的法令条例，以是做好相干的征税规画使命，到达从底子上降落房地产企业在扶植阶段的征税承当，削减房地产企业不须要的财产丧失。
第二，开辟扶植阶段的税务危险的躲避使命。?τ诜康夭?企业开辟扶植阶段的税务危险躲避使命来说，重点是在条约操持上。与施工单元停止条约构和时，岂但要对组成条约价款总额的用度名目停止明白划定，如工程修建劳务费、资料费等，还要对条约的称号、发票等停止明白划定。房地产企业营改增后，应按照政筹谋定，辨别新老名目，收取及格的发票。新开辟名目，应与对方构和，尽可以或许或许或许或许或许或许或许取得增值税公用发票，保存好增值税公用发票并在划按时辰内对发票进项停止认证。在此阶段的税收筹化使命，应充实斟酌对增值税、企业所得税、地盘增值税的影响。
33发卖阶段的征税规画与危险管控
对全数房地产企业的经济效益和社会效益来说意义严重，因此，必须做好房地产发卖阶段的征税规画使命。
第一，发卖阶段的征税规画使命。房地产发卖阶段的征税规画使命，需充实斟酌价钱对地盘增值税的影响，可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许经由进程测算，找出税收均衡点，对房源停止公道订价。值得正视的是，在开辟设想阶段，财政职员须要自动到场相干户型的会商等，衡宇面积差别，对税收也会发生必然影响。
中图分类号：F812.42；F275.3 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2016）11-0094-04
一、背景
税收系统的完美和税收优惠政策的不时出台促使企业税务规画水平不时进步。伴跟着房地产行业的税制鼎新，国度对实在行的微观调控政策愈来愈多。“国五条”的颁发一方面规范了房地产行业的运作，别的一方面避免了投契行动的众多。此后房地产行业面临的政策环境较为庞杂和多变，新的“营改增”打算也在慢慢向房地产行业挨近[ 1 ]。面临不时变更的税收环境，房地产企业有须要进一步加大对税务规画的存眷力度。作为房地产企业的一个首要税种，地盘增值税愈来愈多地遭到财政职员的存眷。进一步进步地盘增值税的税务规画水平将有助于企业在面临税收政策不时变更的状态下作出最明智的决议打算。
二、地盘增值税税务规画存在的题目
地盘增值税是对让渡国有地盘操纵权、地上修建物及附着物并取得收入的单元和小我，就其让渡房地产取得的增值额征收的一种税。只需有让渡房地产的行动，都该当成为地盘增值税的征税人。企业对地盘增值税停止税务规画并不新颖，研讨地盘增值税税务规画的文章也愈来愈多。可是到今朝为止，大大都税务规画依然只逗留在对个体实例的规画，在税务规画现实或是可参阅到的文献中，每例税务规画打算仅仅只针对该实例个案有用，这并不能为泛博房地产企业间接操纵和鉴戒。为体味决这一题目，成立一个通用的税务规画模子，将个体化的税务规画打算公式化就显得极其火急和首要。地盘增值税实行四级超率累进税率，按照增值额占扣除名方针比例，别离税率累升级次。恰是由于这类超率累进税率才使得房地产企业地盘增值税有了税务规画的空间。别的，征税人在修建通俗规范室第出卖时，若增值额未跨越扣除名目金额的20%，免征地盘增值税；跨越20%的，应就其全数增值额征税。此项优惠政策一方面给企业带来了削减税负的优惠，别的一方面也为企业税务规画供给了一个切入点。
三、地盘增值税税务规画模子
（一）成立模子的意义
在征税规画实务或一些研讨文献中，所说起的税务规画都因此实例为依托，按照一个公司或企业的数据来停止税务规画。如许，一方面，税务规画的计较量会变得很是庞杂，企业为了寻求最好打算，须要不时地调剂名方针各类预期数据，进而计较税务规画的可行性，要取得最优打算可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许须要停止屡次筹谋和计较；别的一方面，每一个企业的税务规画打算都有其本身的特色，其余企业要想复制和效仿并不实在，首要表此刻数据种别和巨细的不分歧性上。因此，实例的税务规画只能起到一种指点标的方针的感化，而详细若何去做，还要一遍各处去摸索各类打算的可行性。税务规画模子的成立，有助于处置上述两方面的规模性，不只可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许简化计较量，还可为更多的企业所鉴戒。企业按照模子的前提前提并按照名目特色套入本身的数据，便可挑选合适企业的税务规画打算，并按照二元一次函数方程的递增递加性得出企业的最好规画打算。
（二）模子的成立
假定房地产企业A今朝有个待售名目，属于通俗规范室第，这个名方针预期发卖收入用字母Y表现，地盘款和房地产开辟本钱用字母X表现，其余计入损益但不计入扣除名方针收入用Z表现，名目增值率用n表现。模子中触及的税率为：停业税5%、城建税7%、教导费附加3%、契税3%（因处所教导费附加税率并无同一规范，且现实数额很小，在成立模子时暂不斟酌这一项税费，房地产企业在现实操纵模子的进程中，可自行插手处所教导费附加因数，届时推导出的系数将会呈现细小的偏差）。
本模子按照名方针增值率全体分为三种环境：名目增值率低于20%、名目增值率便是20%、名目增值率高于20%。在最后一种环境下，将按照增值率的凹凸别离推导出两种税务规画打算：降落增值率和朋分收入。
1.操纵税收优惠临界点
（1）名目增值率低于20%
在增值率低于20%时，企业固然享用地盘增值税的税收优惠政策，但此时企业的利润也较低，通俗企业很少会为了避税而大幅度降落发卖价钱，并且在低于20%时，企业并不充实享遭到税收优惠，这类环境的税务规画可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许经由进程简略的增添发卖额来完成，在此不作阐发。
（2）名目增值率便是20%
地盘增值率可用以下方程式抒发：
化简可得，=0.2，份子代表地盘增值额，分母代表可扣除名目金额。
停业收入：Y；停业税：5%Y；城建税及教导费附加：5%×（7%+3%）Y；地盘增值额：94.5%Y-X；地盘增值税：0；税前利润（1）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y。
阐发地盘增值率化简后的公式会发明：若是收入增添a元，即停业收入变为Y+a时，按照真分数的性子，毫无疑难地盘增值率会回升，那末企业就没法享用税收临界点带来的优惠。若是本钱增添b元，即地盘款和房地产开辟本钱变为X+b时，此时增值率的分母增添，份子削减，故而增值率会低于20%。接上去再调增停业收入Y，便有了充实享用税收临界点的优惠空间，那末Y事实可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许增添几多呢？
令=20%，颠末化简可得，a≈1.284b（取小不取大）。也便是当Y增添额不跨越1.284倍的b时，企业的增值率在20%以下，仍可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许享用税收优惠。在保障税收优惠的前提下，较着可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许看出Y的增幅比X大，这就象征着企业可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许赚得更多的利润。但收入增添的规模是有所限定的，详见下文。别的，除地盘增值税享用优惠外，还应斟酌到停业税的增添和以停业税为基数计较的城建税和教导费附加的增添。
当Y和X同时调增时：
停业收入：Y+a；停业税：5%（Y+a）；城建税及教导费附加：5%×（7%+3%）（Y+a）；地盘增值额：94.5%（Y+a）-（X+b）；地盘增值税：0；税前利润（2）：（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）。
税前利润（2）-税前利润（1）=（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）-[Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y]=94.5%a-b
令：税前利润（2）-税前利润（1）>0，经化简可得，a>1.059b（保留三位小数时取大不取小）。
按照以上推导，取得了a的取值规模，即1.059b
以房地产企业为例。假定万科某团体公司打算发卖收入即Y=100亿元，开辟本钱为X=467/6亿元，Z=10亿元，此时的增值率n刚好为20%，经由进程同时增添收入和本钱来停止税务规画。假定增添本钱b=10亿元，那末收入增添额a的取值规模为10.59～12.84。当a=11时，利润增添为0.395亿元；当a=12时，利润增添为1.34亿元。由此可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许晓得在推算出的取值规模内，a越大则税前利润增添就越大。可是，在增添房地产开辟用度时，需正视税法划定的比例限定。在对发卖额停止调增时，该当正视连系破费者的采办须要公道拟定发卖价钱，不能一味地自觉增添b和a。
（3）名目增值率跨越20%
当增值率跨越20%时，为了享用税收优惠，同时又进步利润，顺着后面的思绪，可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许接纳进步本钱的体例。经由进程发卖价钱稳定来降落增值率，或本钱稳定来降落发卖价钱，都可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许到达如许的方针。可是一样是性价比晋升，第一种体例可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许晋升商品房的品质，因此倡议选用第一种体例停止税务规画。
仍以上文中的房地产企业为例，假定Y=100亿元，X=74.5亿元，Z=10亿元，此时n=25%，接纳上述税务规画打算，经由进程增添b来降落增值率从而增添利润。将上述取值代入公式可得b的取值规模3.34
跟着“营改增”的周全奉行，必将对房地产行业的税务规画组成影响，对未跨越临界点时停止的税务规画，“营改增”此后，由于本钱回升幅度低于收入的回升幅度，很可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许致使增值税的回升，进而组成以其为计税按照的城建税及教导费附加的回升，使得利润降落；对跨越临界点此后停止的税务规画，“营改增”此后，由于发卖价钱稳定，本钱回升，很可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许组成增值税进项税额的回升，进而削减增值税税负，从而影响城建税及教导费附加的降落，终究使得利润回升。
2.操纵B公司朋分收入
按照上述推导成果，当增值率n大于27.3%时，没法经由进程纯真的进步本钱来完成税务规画的方针。此时可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许经由进程其子公司B将收入分为两局部[ 2 ]，即房地产企业A以增值率20%的价钱将房产发卖给子公司B，从而享用税收优惠不交纳地盘增值税，再由B公司以预期收入的发卖价钱将商品房出卖。在这类打算下，因子公司是不属于可享用20%税收优惠的企业，此时，若是A公司在税务规画前的增值率在50%以下，那末A公司要合用30%的增值税率，税务规画后，B公司也要合用30%的增值税率，并不能为企业增添更多的利润，反而会由于频频征收的停业税和增添的契税而降落利润，因此，接纳B公司朋分收入的打算该当合用于A公司税务规画前增值率跨越50%的环境。假定A公司的增值率介于50%～100%之间，合用40%的增值税率，税务规画后A不交纳地盘增值税，子公司B合用30%的增值税率，由此降落合用的税率来增添利润。
（1）在税务规画之前
停业收入：Y；停业税：5%Y；城建税及教导费附加：5%×（7%+3%）Y；地盘增值额：94.5%Y-X；地盘增值税：（94.5%Y-X）×40%-[5%Y+5%×（7%+3%）Y+X]×5%=37.525%Y-0.45X；税前利润（3）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y-（37.525%Y-0.45X）=56.975%Y-0.55X-Z。
（2）在税务规画以后
1）A公司
停业收入：（600/467）X
停业收入计较以下：为使A公司的增值率刚好为20%，用M表现停业收入，需知足以下等式：（M×5.5%+X）×1.2=M，解得，M=（600/467）X；停业税：（600/467）X×5%；城建税及教导费附加：（600/467）X×5%×（7%+3%）；地盘增值税：0；税前利润（4）：（600/467）X-X-Z-（600/467）X×5%-（600/467）X×5%×（7%+3%）=0.214X-Z（化简后保留三位小数，取小不取大）。
766时，税务规画前，A企业的增值率约为60.97%（取大不取小）。那末，用此税务规画打算，该当正视增值率的取值规模，即60.97%
以上文房地产企业为例，Y=100亿元，Z=10亿元。当X=50亿元时，n=80.18%合适上述税务规画的前提，此时接纳B公司朋分收入的打算，使得利润增添值为1.075亿元；当X=55亿元时，n=65.29%合适上述税务规画的前提，此时接纳B公司朋分收入的打算，使得利润增添值为0.265亿元。较着，在合用规模内，增值率越高，税务规画后增添的利润就越高。
在上述规画打算中，由于停业税因此全额计征的，因此在A将商品房发卖给B时，B多承当了一局部停业税和由此增添的城建税和教导费附加（频频征税），且B公司并不能享用20%增值率的优惠临界点政策，别的还加收了一道契税。房地产行业在2016年实行“营改增”后，本打算的税务规画将更有助于节税，既避免了频频征税关头，又削减了以此为计税按照的城建税及教导费附加。
上述模子推导成果如表1所示。
四、结语
经由进程对地盘增值税税务规画成立模子停止研讨，可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许为泛博房地产企业供给通用的税务规画打算，企业可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许按照本身的运营数据在模子推导出的规模内拔取合适本身的最优税务规画打算。别的，上述模子的研讨仍有缺少的处所，由于印花税税率较小，并且若是斟酌到印花税的成份会使计较变得繁杂庞杂，因此在成立的模子中未斟酌印花税的变更在税务规画中的影响。通俗来说印花税交纳的数额较小，企业在现实套用模子停止税务规画时，尽可以或许或许或许或许或许或许或许不要打球，以避免由于小的偏差组成税务规画失利，可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许在变量浮动规模内拔取更稳妥的打算。地盘增值税的税务规画在房地产企业的财政操持中有很首要的位置，房地产行业的计税底子凡是因此万为金额单元，交征税款时触及的金额也较大，这就请求企业的财政职员掌握好税务规画这把利器，在剧烈的市场协作中为企业加重税收承当。这将依托于企业税务规画打算拔取是不是是得当。别的，房地产行业在公民经济中据有首要位置，是一项干系国计民生的财产，其所处的政策环境常常变更，为了企业可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许在庞杂的经济环境中寻求一席之地，扎稳脚根，企业的操持者出格是财政职员该当自动进修税收常识，矫捷地操纵税务规画来争夺企业利润最大化。
在社会经济疾速成长的环境下，税务构造出格将房地产行业的征税环境作为羁系重点。针对此后当局对房地产企业税收政策的峻厉环境，和某些房地产企业中存在的偷税漏税的行动，因此房地产企业更该当做好税务规画使命，可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许在必然的社会轨制环境之下，对企业的涉税事变停止减税运营，完成企业的财政方针。
一、此后房地产企业税务规画中的题目
（一）房地产企业软弱的征税熟习
企业作为征税人依法征税是应尽的义务，可是由于房地产企业的法令熟习不强，征税熟习软弱，因此在此后的房地产企业面临繁重税收承当之时，一些房地产企业就会逼上梁山，操纵不法手腕停止偷税、逃税，以此来削减应纳的税款。企业的这类偷税、漏税景象，不只影响企业的市场协作成长，并且还会对企业的名誉组成影响，给企业的税收带来了更多危险。
（二）房地产企业对征税的毛病熟习
在良多房地产企业中，常常会将征税规画作为财政局部来停止管帐处置使命，致使企业呈现多交税、被税务构造惩罚的环境，这不只是由于财政职员对我国税收机制的不体味，不能实时回应公司企业的征税规画题目，致使房地产企业内呈现没法处置征税题方针环境。在现实的房地产企业税收关头中，一是针对企业的税收关头，二便是企业的交征税收关头，固然房地产企业的管帐财政局部常常与税务构造打交道，可是财政局部的使命仍是比拟双方面的，也只是将房地产企业的税款交到税务构造，对房地产企业税款规画的才能另有待晋升。
（三）房地产企业外部缺少征税操持
在今朝我国的房地产企业外部，固然产企业财政职员也在进修和税收相干的法令、律例，可是这对企业的征税规画并不几多赞助，反而还会组成企业内偷税逃税的景象。在房地产企业外部由于财政职员不掌握规画体例与技能，使得企业运营每一个关头的税收题目都成为承当，从而成为房地产企业在征税操持决议打算中的盲区。
（四）房地产企业不知若何躲避危险
在房地产企业中，由于缺少须要的征税操持，因此组成企业征税人的交税危险，不只不能以公道手腕降落企业征税本钱，并且还轻易为企业组成征税危险。实在在房地产企业中精确的征税看法为，条约决议税收，因此只需增强了房地产企业外部的征税操持，才可以或许或许或许或许或许增进公司外部间彼此配合，从而加重房地产企业的征税承当，躲避房地产企业的征税危险。
（五）企业内征税规画实行不实时
在房地产企业中，对税收方面的题目老是放在财政题目以后来处置，可是在房地产企业中征税规画使命该当在事先，若是征税规画做的不实时就有可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许面临偷税、漏税的危险，给房地产企业此后的成长带来影响。
二、房地产企业中做好税务规画使命的意义
在我国此后的经济情势之下，金融危急对房地产行业也发生严酷的节制，只需做好房地产企业的税务规画使命，严酷按照国度政策对企业内的税收做好规画，不只可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许加重房地产企业的资金压力，还可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许为企业削减征税本钱，进步企业的利润空间。做好房地产企业的税务规画，可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许增强企业抵当经济危险的才能，调剂企业的经济情势，按照公道的体例做好企业的税务规画，为房地产企业加重征税压力。做好税务规画使命有益于为房地产企业加重税负，进步企业的协作力。在房地产企业中，税务规画职员在法令许可的划定规模内，操纵一些体例和计谋，对房地产企业的运营勾当和财政勾当中对涉税的事变，十足都要停止规画和支配，从而最大限定削减房地产企业的征税收入，完成房地产企业经济益处的最大化。
在我国房地产开辟企业的税务规画上，在房地产微观调控政策背景下，调剂好房地产企业的财政计谋， 企业的财政局部该当将税务规画作为使命中的重点，指点房地产企业在融资进程、投资进程和利润分派上的税务规画题目，降落企业钱粮本钱。在房地产开辟企业中，还该当让企业内财政局部配合征税规画的使命完成，以正当的手腕降落企业征税人的征税本钱，完成征税规画，遵守国度划定来停止交税，躲避企业的征税危险，加重企业的征税承当。
三、浅析改良后房地产企业税务规画的思绪
（一）认清税务规画的价钱
在我国房地产企业停止税务规画时，现实中应挑选税收优惠多、税负的伸缩性大的税种，并以此来作为切入点。在房地产企业中就可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许地盘增值税作为切入点，因此地盘增值税便是有很高税务规画价钱的税种，不只是由于其税率较高，税负重，并且其税率的腾跃性大，在差别级次的税收承当上存在很大的差别。在我国的《地盘增值税暂行条例》中第8条划定，若是征税人制作通俗规范的室第出卖，那末对增值额未跨越的须要扣除产地名目金额20%的，并且还免征地盘增值税，这对房地产企业来说在税务规画有很大的价钱，值得具备。
（二）在税务规画中引入变量
在我国房地产企业的税务规画中，该当不时去寻觅发明变量，由于变量不只会影响税收政策的差别化挑选，还可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许激发税额的变更，为企业带来更多的收益。房地产企业中影响应征税额的便是计税按照与税率，当计税按照越小，其税率也就越低，应征税额也会绝对越少，因此在税务规画体例中可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许从这两点下工夫，进步企业的经济收益。
（三）矫捷操纵税收政策的特定条目
在我国的房地产企业中，还可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许找到相干税收政策里的特定条目，操纵税收政策来加重征税本钱。起首，在房地产企业触及地盘增值税、房产税等征税义务时，就可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许操纵差别性条目，有用降落房地产增值率。其次，当房地产企业挑选一种征税主体的差别征税体例时，征税人就可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许经由进程测算接纳挑选性条目，选本钱较低的征税情势，为降落企业征税本钱多出几种倡议，从而挑选最优的体例。最后，便是优惠性条方针操纵，在我国的地盘增值税法中就划定了良多优惠政策，因此房地产企业可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许充实操纵优惠性条目，以优惠政策来停止企业内的税务规画，为降落企业的征税本钱做出杰出决议打算，给房地产企业的成长带来更多收益。
（四）税务规画中需遵守本钱收益的准绳
在房地产企业中各税种间是彼此接洽依存的，停止房地产企业的税务规画，是为取得企业全体经济的益处，并不是只对某一关头税收的益处，因此房地产企业的税务规画中该当阐发本钱收益，先判定其在经济上的可行性。房地产企业的税务规画中，应正当节制降落增值率，可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许先降落产物售价，而后再增添可扣除名方针停业，如许固然会削减其余本钱与税负的回升，可是房地产企业在税务规画中应将全体做为重点，进步企业的全体收益。
四、竣事语
由上可知，在我国此后的社会经济情势之下，面临房地产行业税费承当较重的环境，只需做好房地产企业的税务规画使命，激发企业财政操持局部中对税务规画的正视，处置房地产企业的税务规画中存在的题目，才是进步企业运营利润的善策。因此房地产企业该当做好税务规画使命，在遵守经济法令轨制前提下，为企业加重税负，加重企业本钱，完成房地产企业财政方针的运营，为房地产企业的成长做出进献。
参考文献：
[1]靳丽萍.税务规画在科技型企业财政操持中的操纵[J].山西财税，2009
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一、房地产企业税收环境概述
税务规画，是指征税人在国度税法划定的规模内，经由进程对运营、投资、理财、核算等一系列经济勾当的事先规画和支配下，充实操纵国度税收律例供给的优惠政策及税收律例许可规模内的手艺手腕，从而尽可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许的取得“节税”的方针，使征税人取得最大的税收益处。本文首要简述房地产企业所得税税收规画的财政操纵研讨，在此前提下，先对我国房地产名目税收立法的全体环境归结综合以下。房地产名目从招招标、开辟、扶植到发卖进程中首要触及的税种有：企业所得税、停业税、都会掩护扶植税、教导费附加、地盘增值税、房产税、城镇地盘操纵税、都会房地产税、印花税、契税等，这些税种所对应的律例为各税种的暂行条例，别的另有税收局部的规章、告诉等。以是，房地产企业在停止税务规画时，必然要对国度相干税收政策做到充实体味，同时要连系本身的环境停止税务规画。税务规画的分类按照种别的差别首要分为：行业、税种、运营勾当三种。房地产名方针科务规画可按照运营勾当和税种的差别来停止。
二、房地产企业所得税税务规画概述
1、房地产企业所得税税务规画的寄义
企业所得税是对我国际资企业和运营单元的出产运营所得和其余所得征收的一种税。《中华公民共和国企业所得税暂行条例》是1994年工商税制鼎新后实行的，它把原公营企业所得税、小我企业所得税和公营企业所得税同一起来，组成了现行的企业所得税。它降服了本来按企业经济性子的差别分设税种的各类弊病，真正地贯彻了“公道税负、增进协作”的准绳，完成了税制的简化和高效，并为进一步同一内外资企业所得税打下了杰出的底子。企业所得税的征税工具是征税人取得的所得，我国企业所得税法将征税人分为住民企业和非住民企业，此中住民企业是指依法在中国境内成立，或遵守本国(地域)法令成立但现实操持机构在中国境内的企业。住民企业应就来历于中国境内、境外的所得作为征税工具，包罗发卖货色所得、供给劳务所得、让渡财产所得、股息红利所得、利钱所得、房钱所得、特许权操纵费所得、接管捐献所得和其余所得。房地产企业所得税税务规画是指房地产企业在按照国度相干政策及税法划定的为前提，操纵税收律例许可规模内的手艺手腕，连系企业本身出产、运营、投资和理财勾当，尽可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许挑选税收益处最大化的征税规画形为。
2、房地产企业所得税税务规画的财政操纵阐发
税收规画是在法令律例的许可规模内停止的，本色是征税报酬掩护本身的权力，在遵守国度法令及税收律例的前提下，在多种征税打算中，对企业投资、运营、理财等事先做的规画和支配，以尽可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许到达税收益处最大化打算的决议打算，具备正当性。公道避税的前提前提是：依法征税、依法尽其义务，按照《中华公民共和国税收征收操持法》及其细则和详细税种的律例条例，按时足额交征税款。只需在这个底子上，才能停止公道避税，才能视公道避税为企业的权力，才能遭到法令和社会的承认和掩护。可见，企业的税收规画和公道避税是一体的，在狭义上，可属于同一个规模。以是，房地产企业在停止企业所得税税务规画时要连系本身的现实环境，操纵正当的财政手腕，挑选合适本身特色的避税规画体例。
(1)税务规画、公道避税有益于完成企业财政操持方针
房地产企业按照本身的特色，经由进程胜利的避税规画，可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许为企业带来最大化的税收收益，完成企业的利润最大化，使企业更具规模，并能更好的完成企业的财政操持方针。
(2)税务规画有益于企业财政操持水平的进步
房地产企业在停止企业所得税税务规画的前提必须是公道、正当的，请求企业必须规范财政操持行动，以此为企业供给精确有用的财政决议打算，使企业的各项运营勾当都能完成良性轮回。为了到达正当的节税方针，房地产企业必须增强运营操持和财政操持，才能使避税规画打算取得最好完成。因此，睁开避税规画有益于规范企业财政核算，增强财政核算出格是本钱核算和财政操持，增进企业增强运营操持。
3、房地产企业所得税的税收规画案例阐发
由于房地产企业名目周期跨度大，一个名方针前几年通俗都是吃亏的，这时辰候候就要公道操纵之前年度吃亏，做好这方面的规画，以避免错过5年可填补期。
案例1：某公司2000年成立，2000年应征税所得额为-9389元，2001年应征税所得额为-2682996.53元，2002年应征税所得额为-1182425.88元，2003年应征税所得额为967335.39元，2004年应征税所得额为-754818.4元，2005年应征税所得额为-515069.03元，2006年估计应征税所得额仍是吃亏，这时辰候候就须要停止税务规画了，由于企业所得法划定，征税人发生年度吃亏的，可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许用下一征税年度的所得填补，下一征税年度的所得缺少填补的，可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许逐年延续填补，可是延续填补期最长不得跨越5年。若是不停止税务规画，则2001年的可结转下一年度填补的吃亏额1725050.14元就不可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许填补了，这对企业便是一种丧失。后经由进程与发卖部的调和，加大了发卖收款回笼速率，同时节制了一局部用度，将2006年应征税所得额做成了2515069.03元，充实操纵了之前年度可填补吃亏，到达了节税的方针。
案例2：房地产开辟企业每一年的接待费都很大，而税法划定，征税人发生的与其出产、运营停业间接相干的停业接待费，在划定的比例规模内可据实扣除，跨越规范的局部，不得在税前扣除。而房地产开辟企业每一年调增的停业接待费良多，加大了企业应征税所得额，这也须要停止税务规画。本公司列了一个打算表，按昔时估计的年收入配接待费，而一些金额较大的接待费就开具会务费的发票，同时做好相干集会费证实资料，如许一年上去须要调增的停业接待费就少了良多，削减了企业应征税所得额，到达了节税的方针。
案例3：某公司2003年在市中间拿到一块地，并进入了前期开辟阶段，按照估计1年后便可发卖，那时有一家发卖公司与公司一大股东干系较好，公司就与该公司签定了发卖条约，发卖价是按那时同地段售价6500元/平米签定的。后因公司拿下一大片游览用地，急需资金，市中间这个名目就停息施工，至2006年才从头开辟，而这时辰候候同地段的楼盘发卖价已达1万多/平米，如仍按与原公司的条约售价发卖的话，公司丧失沉重。经公司研讨决议，停止与该公司的协作，而公司提出了300万元的违约弥补金和无偿赠予一套150平米新居的弥补请求。公司财政对这个弥补打算停止了评价，以为若是无偿赠予一套150平米的新居，估计总房款为200万，将来这200万只能挂应收账款，既收不到款也不能作为用度列支，而若是间接付200万元不赠予房产，这200万元和后面的300万元就可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许作为用度在税前线支，由于税法划定经济条约的违约弥补金是可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许在税前线支的，如许一样是收入500万元的价钱，对所得税的影响却大不一样，削减了公司应征税所得额。后颠末屡次协商，公司接管了本公司的打算。
现实使命中，税收规画无处不在，就看你是不是是可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或良多留意多思虑了，只需能经心支配，公道操纵税收律例，就可以或许或许或许或许或许到达避税的方针。
三、论断
总之，税收规画是正当的，是在不违背我国现行税收系统法令规范的前提下停止的，并不是要企业虚报本钱、虚报收入，而是请求企业在颠末公道的、不违背税收律例的前提下对企业的各运营勾当和财政勾当经心支配下，以到达加重企业税负，进步企业利润的方针。
参考文献：
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[2]王靖.税收规画的定位与挑选.经济与社会成长，2001;4
房地财产延续数年被国度税务总局列为税务专项检核行业，每一年被查出偷税金额庞杂。贸易类房地产企业税务规画不是简略的题目，须要兼顾斟酌各个税种的税收政策，并且渗入进贸易类房地产打算、扶植施工、发卖的每一个关头。税务规画在贸易类房地产企业中的成长已日臻成熟，可是也日益裸显露题目。本文对贸易类房地产企业税务规画操持题目停止阐发，
一、贸易类房地产企业税务规画界定和特色阐发
（一）贸易类房地产企业税务规画界定 今朝现实界与实务界对贸易类房地产企业税务规画还不相干的界定，可是贸易类房地产企业税务规画隶属于通俗意义上的税务规画的规模，因此在某些方面它们有着共通的处所。贸易类房地产企业税务规画也是房地产企业对运营勾当的事先支配，是一种勾当，更是一种企业财政操持的计谋；并且贸易类房地产企业税务规画的方针也是操纵十足正当手腕，来推延或少缴税款，从而完成税负最小化。别的，贸易类房地产企业税务规画具备以下特色：第一，正当性：这是税务规画最实质的特色。税务规画必须在法令许可的规模内停止，征税报酬少缴税款而置法令于不顾的行动是偷税、漏税行动，是会遭到法令制裁的。正当性的别的一层意义是指税务规画还应合适国度的立法企图。税收是国度调理出产者、破费者行动的经济杠杆，也是国度调控微观经济的一种有用手腕。差别的税收优惠政策、差别的税率等都是为了完成国度差别的调控方针。因此，税务规画也要对国度的调控企图作出自动反应，将国度的政策导向转化为征税人的详细的税收打算。第二，展望性：税务规画具备事先性。征税人必须把税收作为影响终究利润的一个首要身分来斟酌，在支配投资、运营勾当之前，事先停止规画，肯定最优征税打算，从而调剂本身的各项勾当至合用相干的税法划定。比及经济停业已完成、征税义务已肯定以后再斟酌若何加重税负，则违背了税务规画的本意，并且更轻易致使偷税、漏税行动的发生。第三，时效性：我国税收轨制正处于不时扶植、完美的状态，税收政策变更较快，这就请求企业时辰存眷管帐、税务等相干政策律例的点窜，使税务规画打算合适最新的政筹谋定。第四，全体综合性：税务规画应具备全局性，兼顾短时辰和持久效益，兼顾局部和全体益处。有用的税务规画应着眼于企业收益的持久稳定增添和企业的久远成长。同时，税务规画并不是伶仃的，它贯串于企业理财勾当的全进程，与管帐、财政操持、收支口贸易等规模慎密接洽。从现实上说，房地产企业削减税收的体例除税务规画之外，另有其余的手腕和体例。在现实中，偷税、漏税、逃税、骗税、欠税这些行动固然可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许到达加重税负的行动，可是违背了税收法令律例，违背了国度的立法企图。企业操纵这类不正当的手腕可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许会晤临更大的税收本钱和危险。
（二）贸易类房地产企业税务规画的出格性 贸易类房地产企业税务规画有本身出格的处所，必须更好地合适和有益于贸易类房地产企业的财政特色。第一，贸易类房地产企业税务规画须要知足房地产企业邃密财政操持的须要。房地产企业运营停业多元化，首要开辟、运营勾当包罗：设想打算、用地批租、衡宇制作、落成验收、发卖出租、物业操持、保修办事等。贸易类房地产高出贸易和写字楼两个规模，运营内容普遍，停业庞杂，投资主体多元化。税务规画综合性的特色在房地产企业表现得加倍较着，税务规画须要对企业的各项停业做通盘的斟酌，与企业规范的操持流程和邃密的操持情势相顺应。第二，贸易类房地产企业筹资关头的税务规画是全数规画中不容轻忽的重点。房地产企业资金筹集渠道多样化，现金流转庞杂，企业首要经由进程预收买房定金、预收代建工程款、银行存款、刊行债券、取得其余经济实体的投资、在本钱市场刊行股票等渠道来筹集资金。企业在规画进程中要谨严斟酌各类筹资体例的税收益处。第三，贸易类房地产企业税务规画应更存眷本钱、用度的规画。房地产企业本钱、用度庞杂，房地产开辟本钱如征地拆迁费、前期工程费、建安工程费、开辟间接用度等；房地产运营本钱如衡宇发卖本钱、出租本钱等；时代用度包罗操持用度、财政用度、发卖用度等。本钱、用度名目单一，数额庞杂，税务规画空间大。第四，贸易类房地产企业税务规画触及到出产、运营的各个关头，规画时辰长。房地产企业开辟周期长，收受接管资金时辰长。从最后打算征地到终究出卖出租常常要履历几年的时辰，资金的收受接管是一个持久的进程。这一特色决议了房地产企业的税务规画具备延续性，规画进程中须要斟酌收入、用度的摊派，斟酌差别的管帐核算体例对损益的影响。第五，贸易类房地产企业税务规画触及开辟、生意、占用、所得分派等多个征税关头，触及税种较多，税率较高，税负较着高于其余行业。房地产企业税务规画的重点首要是针对停业税、地盘增值或、企业所得税三大税。对贸易类房地产企业触及税种归结如表（1）。
二、贸易类房地产企业税务规画存在题目阐发
（一）贸易类房地财产税务规画危险偏高 房地财产出格是贸易类房地财产是一个税务规画危险偏高的出格规模。一家贸易类房地产企业一个名目所取得收入规模相称大，其要上缴的各类税金也很是多，常常是少则上千万元，多则上亿元，税负高达25%-30%。因此，房地产企业比任何一个其余行业的企业更但愿争夺更多的税务规画空间，常常须要在税收法令、律例的边缘操纵，这就会组成贸易类房地产企业的税务规画危险远高于其余行业。税务规画之以是有危险，缘由首要是贸易类房地产税务规画环境的多变性。这类多变性表此刻以下两个方面：一是税收政策的多变性。贸易类房地产企业的税务规画是要安身于企业本身的现实环境，挑选有益于本身成长的税收政策，躲避倒霉于本身的税收政策。国度调控房地产的政策老是处在不时变更当中，相干的税收政策也会发生变更。企业若是不实时操纵新的、合用于本企业的有益的税收政策，则会错过了税务规画的好机会；或企业本来按照的税收政策发生了变更乃至打消，企业在不晓得的环境下持续履行，必将会演化成偷税漏税的行动，给企业带来不须要的丧失。税收政策的频仍变更必然会增添企业税务规画的危险，使企业对税务规画持激进、谨严的态度。二是贸易类房地产企业本身运营停业的多变性。固然房地产企业只是扶植施工并处置本身的开辟产物，但这个进程中企业可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许有多种停业的挑选。对开辟产物的处置，企业可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许挑选发卖或矜持；对开辟商品的让渡，企业可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许挑选有偿让渡、受托代建或投资入股。而企业的挑选并不是一成稳定的，会按照协作敌手的环境、市场的成长、突发的状态实时作出变更。税务规画须要房地产企业对本身的各项勾当作出预感性的支配，而房地财产又具备运营周期长的特色，这就致使税务规画打算履行的坚苦，增添了税务规画的危险。
（二）企业管帐核算不健全影响税务规画成果 贸易类房地产企业庞杂的停业须要邃密的财政操持，良多企业不庞杂而邃密的企业管帐轨制与之相婚配。在贸易类房地产企业管帐核算的跨期摊派较为罕见，收入、本钱简直认、摊销对损益的影响间接而较着。不健全的管帐核算轨制间接影响了税务规画的成果。今朝在贸易类房地产企业罕见的管帐核算题目首要有：一是偷逃藏匿应税收入。如：价外免费等按条约商定应计入房产总值的未按划定归并收入，多以代收用度的情势挂来往账户；产物已落成或已投入操纵，预收款不实时结转发卖，不按落成产物停止税务处置，仍按预征率交纳所得税；开辟的会所等产权不明白，就转给物业，不按开辟产物停止税务处置，或将不须要操持房地产证的泊车位、公开室等大众配套举措体例对外出卖不计收入；按揭发卖，首付款现实收到时或余款在银行按揭存款操持转账后不实时入账，组成账外收入，或将收到的按揭金钱记入“短时辰告贷”等科目；以房抵工程款、以房抵告白费、以房抵银行存款本息、以动迁弥补费抵顶购房款等停业，不记收入等。二是虚列多列本钱用度。包罗：多预提施工用度，虚列开辟本钱；在结转运营本钱时，无按照低估发卖单价，虚增发卖面积，多摊运营本钱；转动开辟名目，居心混合前后名目之间的本钱，提早线支本钱收入，若有的企业将正在开辟的未落成名目应承当的本钱用度记入已结算或行将结算的名目，组成已落成名目本钱用度增大，削减当期利润；向接洽干系企业收入高于银行同期利率的利钱用度；或向接洽干系企业收入告贷金额跨越其注册资金50%局部的利钱用度，未按划定调增应征税所得额；将开辟时代财政用度参加时代用度，多转当期运营本钱；有的开辟企业将具备地盘操纵权的地盘停止评价，将增值庞杂的评价价作为地盘本钱入账等。
（三）企业职员税务规画水平参差不齐 企业在税务规画进程中对税收政策全体掌握不够，都会影响税务规画品质。如对房地财产享用的相干税收优惠的限定前提掌握不严，既有可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许使企业错失税务规画的好机会，也有可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许使企业堕入偷税、漏税地步。别的企业职员功利的、乃至是遵法的税务规画念头，也会使企业税务规画偏离了精确标的方针，影响企业成长。
（四）税务行政法令限制税务规画的实行 税收法令是报酬拟定的，因此不免会存在法令缝隙或未明白划定的局部。作为税务规画的拟定者，常常会向着有益于本身的标的方针去懂得税收政策；而税务构造则会向掩护国度税收益处的标的方针去履行税收政策。一些税收优惠政策、税收惩罚体例并不一个肯定的规范，而是在一个可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许商议的规模内履行。因此，税务规画可否履行、履行的水平终究取决于税务构造承认的水平。这也就致使了良多税务规画打算履行成果不能到达打算拟定者的初志。
三、贸易类房地产企业税务规画的对策
（一）周全提防税收危险身分 不管贸易类房地产企业的税务规画打算做得有多完美，有颠末几多专家的拟定、论证，企业依然该当正视危险的客观存在，不能以为打算在何种环境下都是正当和可行的。企业该当熟习到，税务规画危险是无时不在的，不能以事先支配的、稳定的税务规画打算去应答万变的企业运营环境和房地财产税收政策。对贸易类房地产企业而言，停业税、地盘增值税和企业所得税是最首要的征税收入名目，因此，这三大税种的税务危险便是房地产企业全体税务危险的深入反应。企业在出产运营和涉税事件中该当对峙对这三大税种征税危险的警戒性。（1）停业税征税危险阐发。对房地产企业来说，影响停业税征税危险的首要身分有以下几种：一是开辟产物的处置体例。房地产企业对开辟产物有两种差别的处置体例：对外发卖或持久持有。若是企业挑选对外发卖则应交纳停业税，而持有开辟产物，则无需交纳开辟关头的停业税。二是开辟产物的发卖价钱。停业税是按发卖收入作为计税按照。企业肯定的发卖价钱越高，企业交纳的停业税也就越多。三是开辟产物的让渡体例。有偿让渡体例，需按让渡所得计较交纳停业税；受托代建体例，即房产企业受采办者的拜托而扶植名目，扶植完成后移交给采办者，这类体例需按收取的代建费计较交纳停业税；投资人入股体例，即房产企业将开辟完成的产物以什物资产的情势投入到采办企业。按照划定，以不动产投资入股，到场接管投资方利润分派，配合承当危险的行动，不征停业税。以上这三个身分是决议房地产企业停业税税负的关头身分，因此也是税务危险节制的关头关头，必须停止税负测算和打算挑选以降落税收承当及征税危险。（2）地盘增值税征税危险阐发。对房地产企业来说，影响地盘增值税征税危险的首要身分有以下几种：一是开辟产物的处置体例。房地产企业对外发卖需计较交纳地盘增值税，而若是对开辟产物持久持有，则无需交纳地盘增值税。二是开辟产物的发卖价钱。地盘增值税是按房地产增值额作为计税按照，而开辟产物的发卖价钱间接决议了增值额的巨细，因此，企业肯定的发卖价钱越高，交纳的地盘增值税也就越多。三是开辟产物的让渡体例。对在停业税中触及的三种差别的让渡体例，地盘增值税政策的划定是：有偿让渡体例和投资人入股体例需计较交纳地盘增值税，而受托代建体例无需交纳地盘增值税。四是开辟产物的本钱。开辟产物的本钱越低，企业取得的增值额就越大，交纳的地盘增值税也就越多。五是配合本钱的摊派体例。对企业同时具备发卖物业和运营性物业的环境下，配合本钱的摊派体例则决议了发卖物业本钱的巨细，从而决议了发卖物业地盘增值额和地盘增值税的巨细。（3）企业所得税征税危险阐发。企业所得税是对房地产企业运营所得和其余所得而征收的一种税。对房地产企业来说，不管是发卖仍是持有，不管是有偿让渡仍是受托代建或投资入股，均需计较交纳企业所得税。因此，开辟产物的处置体例和让渡体例都不会对企业所得税税负发生影响。由于企业所得税是对企业运营所得征收的，因此，影响运营所得的收入和本钱水平便是影响企业所得税的关头身分。别的，由于房地产企业在运营进程中是按照估计毛利额计较交纳企业所得税，因此，影响估计毛利额的身分也将影响企业终究企业所得税总额的巨细。总之，企业所得税征税危险影响身分首要有以下几种：一是开辟产物的发卖价钱和本钱。企业肯定的发卖价钱越高，开辟产物的本钱越小，企业的运营所得就越大，交纳的企业所得税也就越多。二是开辟产物的预售时辰和进度。开辟产物预售时辰越早，按预售收入预缴企业所得税的时辰就越早。一样，开辟产物预售收入越大，预缴的企业所得税也就越多。三是开辟产物的落成时辰。税法划定，开辟产物落成后，企业应答预缴的企业所得税停止清理，通俗环境下，企业在清理时要补交很大一笔企业所得税。因此，开辟产物落成的时辰越早，清理补交税款的时辰也就越早。
（二）实时存眷税法变更 税务规画与偷税、漏税等行动的边界便是法令。税务规画之以是为税务规画，前提便是它必须是正当的，胜利的税务规画更应是能表现税收政策导向的。因此在现实操纵进程中，企业要做到学法、懂法、遵法。一是学法，房地财产法令、律例品种数目单一，变更也比拟频仍，稍有不慎，操纵的律例就会过期，从而为企业的税务规画带来危险。只需对税收法令律例的变更洞若观火，才能安身于企业的现实环境，对税务规画打算实时作出调剂；二是懂法，企业该当深入体味立法精力，周全掌握税收划定，精确掌握税收政策内在，为税务规画打算的拟定打下坚固的底子。三是遵法，严酷按照税法来停止规画，严守税务规画正当的底线，精确处置税务规画与避税、偷税、漏税的干系。
（三）晋升企业税务规画职员素养 一方面，税务规画职员应不时晋升本身的品德素养。在处置企业与国度益处时，对峙应有的职业品德。任何税务规画打算的拟定和履行要对峙在正当的前提下停止，违背法令的税务规画打算必将带来庞杂的危险。税务规画职员不能由于企业的一己私利而侵害国度的益处，该当态度光鲜地掩护税法的权势巨子性。在企业带领由于对某些涉税事变不清而混合了正当与不法的边界时，要实时停止诠释；对企业带领提出的某些违背税收法令、律例的规画请求，要停止劝戒。别的一方面，税务规画职员应不时晋升本身的专业素养。税务规画的专业性，决议了税务规画职员既要有踏实的现实常识，又要有丰硕的现实操纵履历。现实常识不只指税收方面的，还应包罗管帐、财政操持、金融等方面的常识；现实操纵履历请求税务规画职员能对企业的涉税停业、涉税品种、涉税数额作出精确的阐发，进而按照企业的现实环境，找准税务规画的切入点，拟定出合适企业请求的最有用的税务规画打算。若是税务规画职员同心专心只想取得税收上的益处而不坚固的专业常识作撑持，终究只能致使税务规画的失利。
（四）成立杰出的税企干系 税法良多条则的拟定权和诠释权在税务构造。国度在拟定税收政策的时辰，常常在征税规模、税收优惠、税收减免、税收惩罚等方面留有必然的余地，税务构造可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许凭仗现实操纵的履历和对差别企业运营状态的体味，在这个规模以内停止矫捷的操纵。同时，税务构造会按照各地现实环境接纳合适本地的税收征管体例，致使各地税收征管环境存在差别，而房地产企业的停业常常又遍布各省，税务规画受本地现实环境的影响很大。因此房地产企业应增强与本地税务构造的相同。
再好的税务规画打算只需付诸实行、取得税务构造的承认以或许或许或许或许或许力真实的阐扬感化。一是企业要征询本地税务构造对相干律例政策的详细懂得操纵、现实操纵法式，使税务规画打算自动适该本地税务构造的操持特色；二是企业要可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许对税务规画打算的思绪、操纵步骤作出明白的讲解，对税务构造的有关发问作出响应的诠释，争夺规画打算取得税务构造承认；三是对税务规画打算的疑点要实时与税务构造相同，争夺告竣共鸣，对打算的难点要实时向税务构造反应，从而向下级争夺政策撑持，避免落空应有的收益。
（一）筹办阶段的税务规画
（1）挑选得当的构造情势和布局。小我独资、合股制和公司制是今朝房地产企业的根基构造情势。按照我国税法划定，前二者可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许免交企业所得税。而公司制则须要同时交纳企业所得税和小我所得税，同时，税务构造还要对股东的股息红利征收20%的税。固然从缴税方面斟酌，前两个构造情势对增进企业的成长加倍有益，可是，在财政操持和公司操持方面却也是各有益弊。因此，企业在挑选构造情势时要按照本身的计谋成长须要停止公道挑选。企业的构造布局首要包罗子公司和分支布局。分支机构不具备法人资历，其相干税额由总部同一交纳，总部可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许操纵分支机构的吃亏抵扣局部红利所得，从而完成降落征税额的方针，可是，总公司倒是要为分支机构承当局部连带义务。子公司具备自力的法人资历，其在税款上须要自行交纳。总公司没法借实在现征税额降落，但亦不须要承当过量的连带义务。以是，在挑选构造布局时，须要按照现实的运营环境和财产接洽干系等身分稳重挑选。
（2）挑选公道的筹资体例。凡是环境下，房地产开辟企业都具备运营周期长、资金须要大等特色。这些特色使得企业的融资难度加大。今朝，房地产企业的融资体例首要包罗：银行信贷、吸收外资、本钱市场融资等。此中，最首要的两种融资体例有权力融资和债权融资。前者无需了偿，可是，要分给投资者股利，绝对筹本钱钱偏高；欠债筹资固然筹本钱钱低，可是，须要向投资者收入大批利钱，但利钱可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许用来抵税，不过轻易激发企业本钱布局或财政操持等方面的危险。别的，融资租赁也不失为一个好的融资体例，其可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许有用降落企业的资金周转压力，并且，还能使得该体例下采办的牢固资产用于“两重抵税”。因此，房地产企业在挑选筹资体例时，应按照本身此后的运营状态和将来成长须要等停止周全斟酌。
（3）挑选得当的扶植名目。扶植名方针挑选，首要从地址和规模两方面停止斟酌。今朝，在我国的地盘增值税法中明白划定：当征税人制作商品房出卖时，其增值额还不跨越扣除名目金额20%时，并不征收征税人的地盘增值税。这一优惠政策，为房地产企业的商品房单元面积价钱拟定供给了首要的参考按照，并为税务规画职员供给了广漠的税务规画空间。
（二）名目扶植阶段的企业税务规画
（1）挑选公道的扶植体例。对房地产企业而言，房地产名方针扶植体例可选性较强，比方：代建体例和协作开辟等。挑选协作开辟情势时，若是是甲方出资，乙方出地，名目建成以后，两边按照之前的商定分派房产，地盘增值税暂免征收。同时，对以不定产投资入股的一方，税法划定其亦是须要与协作者配合承当投资危险，但其在让渡股权时，不须要交纳停业税。挑选代建体例时，代建标的方针客户收取必然的代建费，由于房地产权属并不发生转移，以是，其无需交纳地盘增值税。
（2）本钱用度和利钱的公道扣除。对房地产企业来说，其该当充实借助“利钱用度可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许本钱化计入本钱用度”的税收优惠政策，最大水平地将欠债筹资中发生的利钱算入到抵税额中。税法中对房地产企业的本钱用度已做出了明白的划定，比方：牢固资产或有形资产在计提折旧或摊销进程中发生的本钱用度可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许停止全额扣除等。像“停业接待费”等限额扣除的本钱用度，企业应尽可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许将其节制在限额规模内。像“告白费”之类的在限额扣除之外的局部可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许递延扣除的本钱用度，房地产企业应按照本身的现实运营须要公道支配其勾当用度操纵量。像“罚金”等没法停止税收抵扣的本钱用度，房地产企业须要极力避免激发罚金交纳行动的事件发生。
（三）发卖阶段企业的税务规画
（1）肯定最优的发卖价钱。房地产发卖价钱间接干系到房地产企业的利润取得量，可是，在税收等身分的影响下，并不是价钱定得越高，企业的赢利越大。从税收交纳方面来看，房地产企业停止发卖价钱肯按时，要将地盘增值税的征收前提作为首要的价钱拟定参考按照。表1为我国地盘增值税四级超率累进税率表。
（2）企业发卖收入的税务规画。按照企业的益处最大化准绳，在企业发卖收入的肯定上可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许停止以下几种税务规画：一是组建零丁的发卖公司，对“收入”停止有用分化。成立的发卖公司可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许借助转销或代销等体例对收入停止分化。此中，代销进程中，房地产企业向代销公司收入的代销用度可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许作为本钱用度，并作为企业的地盘增值税抵扣项。而代销公司的代销收入亦是可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许作为企业所得税的抵扣项，从而到达正当降落企业征税额的方针。转销进程中，房地产商的发卖价钱可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许在政策许可的环境下尽可以或许或许或许或许或许或许或许抬高，从而降落地盘增值额，进而到达节税的方针。二是分签条约，到达分化“收入”的成果。固然平装房的装修用度可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许作为税前扣除的本钱用度，可是，大幅度增添的发卖价钱一样会使企业的增值税大幅度增添。在这一环境下，房地产开放企业可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许接纳转包“装修名目”或自设装修公司的体例，到达降落应税收入的方针。同时，还可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许借助“差额体例”到达降落停业税承当的方针。三是借助促销体例，分化“收入”。近似于“价钱扣头”的促销体例，可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许为企业完成应税收入降落的方针，进而增进税负降落。可是，这类体例在履行进程中，要严酷遵守相干税法划定，不然，很可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许激发企业税务规画危险。
（四）保有阶段企业的税务规画 当房地产企业的库存呈现大批积存时，良多房地产公司都会挑选租赁体例来加大企业的运营效益，进而加重因产物积存而激发的资金压力。借助迷信的税务规画在良多时辰能将这一行动发生的益处最大化。
（1）挑选公道的出租体例。税法划定，房地产企业因存量房出租而取得的资金也是须要交纳各类税款的，比方停业税、房产税和企业所得税等。这一样增添了房地产企业的税收承当。可是，若是房地产企业将本来的“出租”改成运营“投资”，则仅须要交纳必然的企业所得税，如斯，企业的税负压力将大幅度降落。
（2）挑选得当的管帐政策。在投资性房地产的管帐处置方面，管帐准绳中的处置体例首要有：本钱法，该体例对企业的汗青本钱停止计量，在划定的年限内可做计提折旧处置。权力法例是接纳公道价钱计量，公道价钱变更损益是由公道价钱变更决议的，不停止计提折旧。绝对权力法，本钱法更合适房地产企业，由于，其可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许将资产的折旧用度作为税前抵扣额，从而有用降落房地产企业的税负。
二、房地产企业在差别阶段税务规画的危险对策
（一）筹办阶段 房地产企业在筹办阶段首要触及到构造情势的挑选和融资体例的肯定等使命。绝对来说，税收征管局部在房地产企业分公司的羁系力度上仍是要弱于对子公司的羁系，同时，分支机构一旦呈现吃亏，呈现的吃亏额也是可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许用来停止母公司利润对消的。以是，房地产企业在决议是设立分公司仍是子公司时，要对企业本身的红利才能停止迷信、公道的展望阐发；房地产企业取得地盘的体例首要有并购和间接采办。若是是间接采办，企业则必须交纳必然的契税，可是，接纳并购体例则因未发生地盘转移而不必停止契税交纳，如许便可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许为企业节流大批的税款。今朝，国际大都的房地产公司都是按照 “先买地，再成立名目公司” 的传统流程停止房地产开辟的，如斯，便会由于呈现了地盘权属转移而使房地产企业增添大批的契税承当。以是，房地产企业该当在“地盘出让条约”中明白指出：子公司具备十足的权力，并承当全数义务。同时，把子公司的名字填写到地盘财政票据昂首处，并用其名义停止地盘操纵证操持，如斯便不会发生与“票据分歧规”相干的危险；大都环境下，银行存款都是房地产企业融资的首要来历，在银行存款政策日益“刻薄”的环境下，企业的存款难度较着增添。以是，更多的企业将融资的关正视点转向了非金融机构，而在融资进程中，合规的票据则成了税前抵扣胜利与否的决议身分，以是，房地产企业要自动与征管局部停止有用相同，并严酷遵守自力生意准绳，从而将结算利钱用度充实操纵起来，以完成有用降落企业税负的使命。
（二）开辟扶植阶段 在该阶段，房地产的开辟本钱用度归集对企业应交纳的企业所得税和地盘增值税额几多具备首要影响，以是，房地产企业该当在遵守税法划定和管帐准绳的前提下，按照企业该名方针预征利润率，挑选公道的本钱用度核算体例，尽可以或许或许或许或许或许或许或许为企业取得“节水效益”，从而增进企业的资金供给链周转一般。同时，房地产企业在拟定投资打算时，要对企业所得税的转回题目停止周全性的综合斟酌。若是施工名目外包给其余企业，在条约签按时，要明白划定条约价款和发票的取得体例，从而有用避免分歧规危险的呈现。
（三）发卖阶段 该阶段，税务规画的首要使命便是若何肯定发卖收入，进而最大限定地降落增值额。房地产企业该当按照上文给出的地盘增值税四级超率累进税率划定，公道停止发卖价钱拟定。在开辟名目全体让渡进程中，房地产企业该当对企业履行的税务规画打算是不是是真能到达节税感化停止综合测算，从而有用避免其余税种税额增添值超越某税种的节税额的环境呈现。
（四）保有阶段 在这一阶段内，房地产开辟企业常常是同时停止房产的租赁和投资联营勾当。其在物业费、经管费和租赁费的拟定上不只需以市场价钱为根基按照，还要自动地与相干的税收征管局部停止实时相同，并尽可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许争夺征管局部的承认与撑持。在将“租赁”转为“承包运营”时，房地产企业要操持响应的停业执照，并将这项运营勾当作为本身运营规模内的一局部，同时，将“运营人”的脚色付与“承租人”，并对其运营勾当停止
三、实例操纵
（一）对房地产的增值率停止得当节制 该房地产公司首要处置房地产开辟，其严酷遵守国度的相干税收律例，公道拟定企业的税务规画打算。其在现实的出产与运营进程中，首要触及到停业税、企业所得税和房产税等。今朝，我国的地盘增值税首要是接纳四级超率累进情势，该房地产公司在停止房价拟按时，对地盘增值税临界点停止了充实的斟酌。比方：税收身分对发卖利润的影响等。详细阐发以下：对房地产价钱停止公道拟定。某期工程可作为商品房出卖的总面积为20357平方米，须要收入的用度（包罗税金）为3619万元。有两种发卖打算，第一种，每平售价为2110元；第二种是每平售价2210元。若是按照售价2110元发卖商品房，房地产公司的发卖收入为：0.211×20357=4295.327万元，增值额为：4295.327-3619=676.327万元。增值率为676.327÷3619=18.7%，未跨越20%的临界点，企业的终究利润为676.327万元。若是按照2210元一平停止商品房发卖，则发卖收入为：0.221×20357=4498.897万元。停业税增添额为：（0.221-0.211）×20357×5%=10.1785万元。教导附加费增添了10.1785×3%=0.3054万元，都会掩护扶植税增添了10.1785×7%=0.7125万元。终究的增值税额为：4498.897-10.1785-0.3054-0.7125-3619=868.68万元。增值率为：868.68÷3630.1964=23.9%，跨越了临界点20%，需交纳的地盘增值税为：868.68×30%=260.60万元。企业的现实利润为：4498.897-3630.1964-260.60=608.10万元。经由进程比拟两种打算的赢利环境，该房地产企业该当以每平2110元发卖商品房。
（二）该房地产租赁停业的税务规画 该房地产企业在处置房地产的投资、开辟与发卖的同时，出于扩展企业运营规模和成长规模和充实操纵现有本钱方针，对局部衡宇停止对外出租。该房地产企业筹办将一栋闲置的写字楼租给某商贸企业，租期为6年，房钱为600万元/年，此中包罗一些家具和电器用度，另有德律风费、水电费。房地产企业昔时采办这些家具、电器的不含税价钱为54万元，估计操纵年限为6年，且每一年所收入的德律风费为24 万元，船脚为18万元，电费为24万元。则房地产企业应交纳停业税600×5%=30万元；房产税600×12%=72万元；都会掩护扶植税30×7%=2.1万元；教导费附加30×3%=0.9万元。家具、电器的本钱为54+54×17%=63.18万元；每一年的操纵本钱为63.18÷6=10.53万元；德律风费、水电费本钱为24+18+24+18×13%+24×17%=72.42万元，则房地产企业每一年的利润为600-30-72-2.1-0.9-10.53- 72.42=412.05万元。现对企业停止以下税务规画，将写字楼的房钱减为一年510万元，家具和电器卖给商贸企业，每一年收入用度15万元，德律风费和水电费改成代收。规画后房地产企业的税收环境以下：应交纳停业税510×5%=25.5万元；房产税510×12%=61.2万元；都会掩护扶植税和教导费附加25.5×10%=2.55 万元。房地产企业的利润为510-25.5-61.2-2.55+（15-63.18÷6）=425.22万元。对商贸企业而言，采办家具、电器所包罗的增值税可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许扣除，所交纳的水电费中包罗的增值税也可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许从中扣除，因此，商贸企业每一年所需用度为510+15+24+18+24=591万元，每一年增添进项税额15×17%+18×13%+24×17%=8.97万元。颠末规画，房地产企业的利润每一年增添 425.22-412.05=13.17万元；商贸企业每一年节俭房钱600-591=9万元，进项税额增添8.97万元，是生意两边都取得了较着收益。
参考文献：
中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-02
今朝跟着房地产行业的疾速成长，与之相配套的法令律例也日益完美。由于税收律例对房地产行业的调剂力度加大，愈来愈多的房地产企业加倍正视征税规画。可是，最近几年来不时出台新的税收律例，规范房地产行业的征税行动，使良多原正当的征税规画打算不再正当，组成征税规画的误区。因此，笔者在此当真分解此类误区，寻觅征税规画的新亮点。
一、房地产企业税收规画误区近况
误区一：经由进程投资或联营体例，躲避地盘增值税。
曩昔，大大都房地产企业接纳设立名目公司等体例运营，以房地产停止投资、联营来到达躲避地盘增值税的方针。其政策按照是《对地盘增值税一些详细题目划定的告诉》（财税[1995]48号）第一条的划定，“对以房地产停止投资、联营的，投资、联营的一方以地盘（房地产）作价入股停止投资或作为联营前提，将房地产让渡到所投资、联营的企业中时，暂免征收地盘增值税。对投资、联营企业将上述房地产再让渡的，应征收地盘增值税。”良多税务师事件地址为房地产企业做税收规画时，凡是操纵这一政策拟定躲避地盘增值税的规画打算。
可是，财政部和国度税务总局为了梗塞这一缝隙，出台了反避税条目。在2006年3月颁发了《对地盘增值税几多题方针告诉》（财税[2006]21号）第五条明白划定，“对以地盘（房地产）作价入股停止投资或联营的，凡所投资、联营的企业处置房地产开辟的，或房地产开辟企业以其制作的商品房停止了投资和联营的，均分歧用《财政部、国度税务总局对地盘增值税一些详细题方针告诉》（财税[1995]48号）第一条暂免征收地盘增值税的划定”。即房地产开辟企业以房地产停止投资或联营也要交纳响应的地盘增值税。这一规画误区应激发房地产企业的充足正视，从而提防新的税收危险。
误区二：操纵告贷用度本钱化，停止加计扣除，从而削减地盘增值额。
按照《房地产开辟运营企业所得税处置体例》（国税发[2009]31号）对企业的利钱收入应按以下划定停止处置：“企业为制作开辟产物借入资金而发生的合适税收划定的告贷用度，可按企业管帐准绳的划定停止归集和分派。”而最新颁发的企业管帐准绳第17号—告贷用度（财会[2006]3号）第四条划定，“企业发生的告贷用度，可间接归属于合适本钱化前提的资产的购建或出产的，该当予以本钱化，计入相干资产本钱”。因此，良多房地产开辟企业将合适本钱化前提的告贷用度计入开辟本钱，这是合适划定的。
可是在计较地盘增值税时，良多房地产公司把此项告贷用度作为加计扣除的基数，不只加计扣除开辟本钱的20%，在计较房地产开辟用度时还作为5%的计较基数赐与扣除，使名目地盘增值额大大削减，致使地盘增值税收入降落。这类做法存在较大的税收危险。
在这一点上，税收规画的亮点在于所发生的可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许扣除的告贷用度是不是是跨越税法划定可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许扣除的开辟本钱的5%。若是跨越5%，则企业应供给金融机构的存款证实，不然，应不供给金融机构的相干证实加倍有益。
误区三：预售购房款挂在来往账面。
将预售购房款挂为来往账，个体企业还接纳“体外轮回法”，将预收的售房款收入放在其余公司银行账户上，或不按划定给购房人开具发票，而以收款收条取代，坦白收入，组成不报告征税，延缴、偷逃停业税及附加、地盘增值税和企业所得税。
误区四：不按照条约商定的时辰确认收入
以各类来由诸如末清理、未决算或是商品房发卖不全数终了等缘由迟延交纳企业所得税。另有些企业则是不按条约商按时辰确认收入，以各类来由拖交纳企业所得税。
误区五：随便调剂税款报告数额
有些房地产开辟企业由于资金严峻，在年度内随便调剂税款的报告数额，凡是做法是年头、年中削减报告数额，年底全数缴清。有些房地产开辟商由于资金严峻，成心侵犯国度财政资金，在年度内随便调剂税款报告数额，乃至少报税款或回避征税。
误区六：钻政策“空予”，不实时清理地盘增值税。
开辟名目应在全数落成结算发卖后清理地盘增值税，而局部开辟商接纳工程迟迟不结算等手腕，成果致使没法停止全数名方针结算，影响了地盘增值税的实时足额入库。
误区七：以虚列本钱，致使企业吃亏不交纳企业所得税。从售楼款中抵减手续费，将发卖商手续费收入间接从售楼款收入中抵减，而从商处收取的楼款净增额为计税停业额，以此少缴停业税；改名费等收入不入账等等。
二、房地产税收规画处置体例
近几年国度税务总局加大税收征收操持，新的房地产税收政策不时完美，企业对税收政策不熟习、懂得不透，征税看法稀薄，双方面追赶本身益处，接纳规画打算不妥组成企业税收危险，笔者就此从以下几点来谈谈本身体味。
1.税收政策是税收规画的首要底子，税收规画应随税法的变更而调剂。这就请求企业财政职员要读透房地产相干税收相干政策，熟习新律例，掌握税收政策变更细节，当令做出响应规画调理，尽力做到房地产税收规画的涉税零危险。对此，企业财政职员要承当其应有的义务，企业担任人也要有税收危险熟习。
2.房地产税收规画的方针要合适企业持久成长计谋。
“国六条”、“国八条”等相干房地产调控政策的出台，象征着咱们此刻必然要细心掌握行业政策，出格是企业财政担任人要研读政策掌握房地产行业政策导向，当令拓宽财产链，寻觅新的利润增添给老板供给决议打算力。
3.税收规画要做到事先规画，事中节制，过后总结。若是是团体公司的话，要把规画放在全数团体的层面停止税收规画，将各公司、各停业局部到场规画使命中，做到名目完工前估计出精确的本钱数据及发卖收入数据，财政局部成立各项税种测算模板，操纵相干数据计较出精确的估计税收数据，以此频频调剂规画打算以完成税收规画方针。发卖、筹谋、工程、成控、推销等相干局部按照打算履行，在履行进程中按照详细环境做出实时调剂，财政局部实时跟进，以保障规画方针的完成。
4.操纵临界点停止征税规画。征税临界点规画法是指征税人在运营中碰到税收临界点时，经由进程增减收入或收入，避免承当较重的税负。税法划定，征税人制作通俗规范室第出卖，增值额未跨越扣除名目金额的20%的，免征地盘增值税；增值额跨越扣除名目金额20%的，应就其全数增值额按划定计税。起征点的划定决议存在着征税规画的空间。若何做到应缴地盘增值税起码，所赢利润最好是开辟商该当当真斟酌的题目。这里“20%的增值额”便是咱们常说的“临界点”。按照临界点的税负效应，咱们可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许对此停止征税规画。若是房地产企业制作的通俗规范室第出卖的增值率在20%这个临界点上，一是可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许经由进程得当节制出卖价钱，还可接纳平装房体例节制价钱和开辟本钱，可以或许使计较地盘增值额时按增添本钱金额缩小扣除近1.3倍，从而降落增值率，来免缴和少交纳地盘增值税。
5.协作建房规画法。如一方企业长短房地产开辟企业，持有一块地盘，别的一方企业是房地产开辟企业，可经由进程两边协作建房的体例，分得建成房产后再让渡，对地盘增值税的节税是很是较着的。
6.遵守本钱收益准绳。停止房地产税收规画是为了取得全体经济益处，而不是某一关头的税收益处，各税种之间是彼此接洽、彼此依存的，某一税种的应征税额削减可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许致使其余税种税额的增添。因此企业在停止税收规画时要停止本钱收益阐发，以判定经济上是不是是可行。
7.从节税空间大的税种动手。在停止房地产税收规画之前要先阐发哪些税种具备税收规画价钱，应挑选税收优惠多，税负伸缩弹性大的税种作为切入点。
三、结语
房地产税收规画的体例多种多样，房地产企业财政职员要在熟读相干律例底子上规画节税打算，充实存眷税收危险，避免税收规画误区，为企业节俭税收本钱，缔造利润最大化。
参考文献：
[1]《中华公民共和国企业所得税法》及实行条例（中华公民共和国主席令第63号、国务院令第512号）.
[2]《中华公民共和国地盘增值税暂行条例》及实行细则（国务院令[1993]第138、财法字[1995]第6号）.
国度对房地产行业的税收首要有停业税、企业所得税、房产税和地盘增值税等税收名目。房地产开辟进程中的税务规画是房地产行业削减房地产开辟中所交纳的国度税务方面的用度而接纳的一种新型有用地体例，相干征税人该当连系国度税收的相干政策，接纳相干的体例对交纳的税收上停止须要的操持，削减企业所要交纳的税收上的用度，完成企业取得最大利润的终究方针。
二、房地产开辟进程中企业停止税务规画的首要性
（一）房产开辟税务重，企业规画中有很大空间
凡是环境下，处置房地产开辟的企业税务上的承当都比拟重，从名目筹办到发卖进程和前期停止的物业操持的全数进程中有契税、企业所得税、房产税等十余项税务承当。别的，房地产行业停止生意的资金比拟多，响应交纳的税款也很是多，在对税款的计较进程中，接纳差别的体例停止计较就会发生差别的税务成果，并且每一个成果之间的金额有着很是大的差别。因此，房地产开辟商交纳的税款在我国的税收中据有很大的比例。对此，房地产开辟的企业要对税务停止得当的筹办和筹谋，削减交纳的税款，加重企业在税收上的经济承当。
（二）要充实的操纵国度所拟定的政策停止筹办和筹谋
处置房地产开辟的企业要充实的依托当局的各类政策和轨制，寻求企业的成长。此后，我国对房地产的开辟和成长方面拟定了很是多的法令和规章轨制，企业要想在房地产市场的协作中占有着上风位置，就要充实的阐扬国度相干政策的首要感化，连系企业本身成长的状态对所要交纳的税款停止筹办和筹谋，削减企业成长中的危险削减到最低，削减企业所要交纳的税务。
（三）完美我国房地产开辟行业的税务轨制，为企业寻求久远的成长
房地产开辟行业在此后社会中取得安康疾速的成长，在成长中须要依托比拟好的法令轨制停止成长，充实操纵市场成长纪律中的公道准绳和安康成长的准绳，在正当的规模内，最大水平的进步企业取得的利润，操纵税务方面操持政策呈现的缝隙，尽可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许削减企业所要交纳的税务金额，增进房地产开辟企业的成长，完美我国的税务操持系统体例。
三、房地产开辟的企业税务筹办和筹谋中接纳的体例和计谋
（一）在筹办的关头停止税务的筹办和筹谋
对交纳的税务停止筹办和筹谋是此后企业在操持中接纳的一种新体例，它对处置房地产开辟的企业提出了更高的请求，须要房地产开辟的企业从全体的角度斟酌题目，在房地产开辟的企业在成立的低级阶段就要对企业相干的注册地址、企业出资的体例、企业的性子和企业的职员布局等方面停止正视，在企业处置运营的低级阶段就要对这些方面停止筹办和筹谋，以加重企业在税收中所要交纳的税款。
（二）在资金停止规画的进程中对税务停止筹办和筹谋
房地产开辟的企业的性子为资金比拟麋集的财产，当房地产企业在筹办相干的资金停止扶植的进程中，要充实的斟酌到是不是是能筹办和搜集到充足资金，还要对资金停止筹办和搜集所须要的本钱停止阐发，接纳相干的打算尽可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许削减资金在筹办进程中所须要的本钱，增强对债权上的本钱和股权上的本钱停止分派，对本钱停止公道的分派，接纳迷信公道的体例停止筹办资金方面的使命，尽可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许的降落告贷中所须要收入的利钱等方面的用度，避免在停止筹办和搜集合呈现更大的税务承当，尽可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许的削减企业告贷中所收入的本钱，把告贷中的危险减小到最低。
（三）在停止开辟的关头对税务停止筹办和筹谋
处置房地产开辟使命的企业在开辟进程中所触及到的规模很是的普遍，别的，在房地产开辟企业在交纳的税款中数目很是多，扣除的体例也有良多的品种，并且每一个品种中有着很是大的差别，国度的税收进程中有着很是大的差别，对相干的地盘税收上不拟定同一的规范停止征收，使得由于分立的原因此组成房地产权方面的转移不会征收相干的地盘增值税，除此在外，国度对地盘方面的税务在拟定进程中另有着详尽的别离。房地产企业可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许从这些方面临地盘方面交纳的税款停止相干的操持，以完成削减房地产开辟企业所要交纳用度的方针，加重企业税收中的承当。
（四）在企业停止运营的首要发卖关头中对税务停止筹办和筹谋
在企业的发卖运营关头对所要交纳的税务停止筹谋的首要体例是对企业法人方面停止相干的设置，房地产开辟企业可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许设置装备摆设响应的子公司停止操持，设置装备摆设可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许或许自力的停止核算使命的二级法人，让他们对房地产开辟之外的行业停止运营操持，将其所该当交纳的局部税务从所要交纳的停业方面的税务中朋分进来，让相干的停业对税收方面的优惠政策停止充实的熟习，接纳各类百般的体例加重企业所要交征税款方面的承当。
四、房地产企业停止税务筹办和筹谋使命中要正视的题目
（一）当局构造拟定的政策体例在企业成长中发生了很是大的影响
当局构造对房地产开辟方面所拟定的政策和体例对房地产行业所要交纳的税款有着很是大的影响。现今社会，房地产行业取得疾速的成长，人们对住房上的须要也愈来愈大，房地产开辟在市场中的协作变得很是的剧烈，本地确当局拟定的房地产相干的政策对其发生了很是大的影响。当局要充实的阐扬其在房地产行业成长中的微观调控感化，拟定相干的政策体例对房地产行业停止得当的调理，对房地产企业的开辟赐与鼓动勉励和撑持，赐与相干的政策充实的变更其自动性和自动性。企业也要充实的操纵国度当局赐与行业成长的优惠政策，削减所要交纳的税收用度，使企业尽可以或许或许或许或许或许或许或许或许或许的取得更多的利润。
（二）把使命的重点放在了寻求益处，轻忽了税务规画中的题目
企业因此红利为方针的企业法人，在企业的成长中企业接纳的相干体例便是为了取得更多的利润，企业在接纳相干的体例停止税务规画使命的同时，固然较着的削减了企业所要交纳的税收，可是这一体例的实行中存在着良多题目，比方，在对税务停止规画的进程中增添了使命职员的使命量，在这一体例的实行进程中所破费的额定用度远远的跨越了企业在税务中取得的相干收益。总而言之，双方面的从加重税务方面的收益会对企业成长带来了很是倒霉的成果。房地产开辟企业要接纳迷信公道的体例，既要正视减税方面的勾当又要对经济方面的各项税务停止公道的转嫁，衡量各项收益之间的干系，对企业的操持方面的系统体例停止不时地优化和完美，成立最优化的税务筹集和筹谋打算。
（三）税务筹办和筹谋有着很是强的顺应性，要针对详细环境停止详细阐发
